6 lực cản khiến các chủ đầu tư bất động sản thiếu "mặn mà" với phân khúc bất động sản giá thấp

Nhu cầu xây dựng và kinh doanh nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (affordable house) ở TP HCM đã có từ trên 15 năm, khi Thành phố khẳng định vai trò trung tâm kinh tế của cả nước, thu hút nguồn nhân lực lớn.

Trên thực tế, một số chủ đầu tư bất động sản đã tung ra những dự án quy mô vừa và nhỏ, từ đó nhanh chóng gây dựng được thương hiệu. Có thể kể đến Nam Long với dòng sản phẩm E-home 700 triệu/căn ở quận Bình Tân, và tỉnh Bình Dương; CT Group với sản phẩm Beehome cho thuê 6 – 12 năm giá 180 triệu ở quận Tân Bình; hay Lê Thành với hình thức thuê mua 360 – 400 triệu cho 49 năm đối với các dự án ở quận Bình Tân...

Tuy nhiên, đó là câu chuyện của những năm 2012 – 2015. Tới nay, trong khi một vài chủ đầu tư vẫn còn theo đuổi kế hoạch phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, số còn lại đã chuyển hẳn sang những sản phẩm cao cấp hơn.

Tôi điểm qua 6 lực cản cho việc phát triển phân khúc nhà vừa túi tiền:

Quỹ đất ngày càng hiếm, giới hạn trong chỉ tiêu dân số và quy hoạch

Vấn đề này được đa số các chủ đầu tư đưa ra, không chỉ với nhà ở vừa túi tiền mà còn cho dòng sản phẩm trung – cao cấp. Tại nhiều khu vực ven của TP HCM, giá bán đất từ 70 – 80 triệu đồng/m2. Với mật độ xây dựng 50%, giá đất đã lên tới 140 – 160 triệu/m2 đất xây dựng, và vượt 15 triệu/m2 sàn kinh doanh (đối với công trình có chiều cao trung bình).

Điều đó làm cho mọi bài toán pre – FS (nghiên cứu tiền khả thi), FS (nghiên cứu khả thi), BP (kế hoạch kinh doanh) cho nhà vừa túi tiền lập tức trở thành "vô nghiệm".

Khả năng cung cấp sản phẩm đại trà với số lượng lớn

Mặc dù năng lực thi công đã được cải thiện nhiều, không phải đơn vị nào cũng có khả năng xây dựng hàng chục cho đến hàng trăm ngàn sản phẩm, đồng thời đạt được hiệu quả về quy mô. Chi phí xây dựng, giá thành nguyên vật liệu đều tăng cao tạo áp lực tài chính lên chủ đầu tư và đơn vị thi công.

Năng lực thi công tốc độ cao

Không chỉ xây dựng số lượng lớn, việc thi công phải đạt tốc độ rất cao do nguồn cầu thị trường lớn. Vì vậy, tốc độ cung cấp sản phẩm đáp ứng thị trường chính là lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp cung ứng căn hộ vừa túi tiền.

Dòng sản phẩm này không yêu cầu những tiêu chuẩn cao cấp về thiết kế, xây dựng, hoàn thiện, nội thất…, nhưng phương thức thi công truyền thống không đảm bảo được việc sản xuất hàng loạt trong thời gian ngắn.

Nguồn vốn huy động

Chủ đầu tư bất động sản tất nhiên vẫn cần huy động vốn. Với tốc độ xây dựng nhanh, số lượng lớn, quỹ đất bổ sung liên tục thì nguồn vốn cũng phải dồi dào mới đủ sức duy trì tốc độ phát triển sản phẩm.

Tuy nhiên, do giá đầu ra không cao, nghĩa là biên lợi nhuận thấp hơn các sản phẩm trung – cao cấp, hiệu quả nguồn vốn phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ quay vòng tiền cũng như năng lực bán hàng, vì chỉ cần chậm tiến độ 6 tháng thì lãi suất đã ăn vào lợi nhuận.

Xu hướng xã hội

Khi thị trường đã trưởng thành và ở một vài phân khúc trở nên bão hòa (giữa nguồn cung và nguồn cầu thực tế, khi đã loại bỏ yếu tố đầu tư, đầu cơ), thì sản phẩm muốn được chấp nhận sẽ phải đi kèm với câu chuyện đủ hay để dẫn dắt khách hàng.

Giá thấp là một yếu tố hấp dẫn, nhưng chưa đủ thu hút người mua. Khách hàng nhận thức rất rõ rằng giá thấp sẽ phải đi kèm với một số hạn chế.

Vì vậy, nhà vừa túi tiền cũng phải có câu chuyện và phải là câu chuyện mang tính thời sự nóng hổi, "hot trend" như giới trẻ đang lan truyền. Nếu không đi theo xu hướng nào đó mà khách hàng mục tiêu đang chìm đắm, nhiều khả năng sản phẩm sẽ bị bỏ qua rất nhanh.

Có lẽ một số doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ chưa để tâm tới rào cản vô hình này.

Kiểm soát giá bán trong ngưỡng dưới 1 tỷ đồng/căn

Bài toán tài chính luôn luôn là cơn đau đầu đối với sản phẩm có giá thấp. Đối với bất động sản ở một đô thị lớn như TP HCM, 2 tỷ đồng/căn đã trở nên hiếm dần và phân khúc 2 – 3 tỷ đồng đang là thị trường cạnh tranh quyết liệt.

Ở thái cực ngược lại, phân khúc dưới 1 tỷ đồng/căn đã biến mất trong vài năm nay. Đơn giản vì doanh nghiệp có gói ghém đến tận cùng thì giá thành cũng đã 14 – 15 triệu/m2, với diện tích trung bình 45 m2 và các loại thuế, lợi nhuận… đơn giá bán dễ dàng vượt 1 tỷ đồng.

Nhưng vì sao tôi lại chọn con số 1 tỷ/căn?

Bởi vì với mức giá đó, sản phẩm đang tiếp cận nguồn cầu cực lớn từ những người đang phải chọn ở nhà thuê, hoặc sống chung với gia đình và có mức tiết kiệm khoảng vài trăm triệu.

TP HCM với dân số thực tế gần 14 triệu người và phần lớn là người nhập cư, rõ ràng vài chục nghìn căn nhà nhà giá thấp sẽ được tiêu thụ trong nháy mắt. Chủ đầu tư nào kiểm soát được giá đầu vào sẽ nắm chắc đầu ra vô hạn.

Ai cũng biết vậy, nhưng ai sẽ làm được điều đó?

Trong bài tiếp theo, tôi sẽ định hình một số phương án giải quyết các lực cản "khó chịu" đã nêu trên.