An toàn cháy nổ trong các dự án bất động sản: Bài toán không dễ giải?

Từ ngày 1/07/2025, Nghị định 105/2025/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ bắt đầu có hiệu lực thi hành. Điều này càng khẳng định tầm quan trọng của an toàn cháy nổ trong các hoạt động sinh hoạt và làm việc, đặc biệt trong bối cảnh an toàn cháy nổ luôn là bài toán nan giải, khi nhiều vướng mắc xuất phát từ việc thiếu tính đồng bộ từ khâu thiết kế ban đầu đến điều kiện nghiệm thu theo quy định và công tác quản lý vận hành sau này.

Theo ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc, Dịch vụ Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội, an toàn cháy nổ trong các dự án bất động sản là một bài toán đa chiều, mà nguyên nhân gốc rễ của nhiều vấn đề thường nằm ngay từ giai đoạn hình thành dự án.

Một trong những lý do cốt lõi là sự thiếu vắng của việc phối hợp sớm giữa các đơn vị liên quan. Đặc biệt là đơn vị quản lý vận hành thường không được tham gia góp ý từ giai đoạn thiết kế , dẫn đến những thiết kế dù đẹp mắt nhưng lại gây hạn chế cho việc vận hành và bảo trì hệ thống PCCC về sau.

Bàn luận về vấn đề này, PGS.TS.KTS. Phạm Trọng Thuật, Trưởng bộ môn Kiến trúc Nhà ở, Chủ tịch Hội đồng Trường, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phối hợp với đơn vị tư vấn quản lý vận hành có chuyên môn ngay từ giai đoạn thiết kế và xây dựng.

Việc này không chỉ giúp công trình đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và vận hành thực tế, mà còn góp phần tiết kiệm chi phí đầu tư và hạn chế tối đa các điều chỉnh phát sinh sau khi đưa vào sử dụng.

Ông lưu ý, sự tham gia sớm của đội ngũ vận hành và kiểm soát an toàn kỹ thuật là cần thiết để đảm bảo các giải pháp thiết kế không chỉ đạt tính thẩm mỹ mà còn thực sự khả thi và bền vững trong quá trình khai thác lâu dài.

Ông Thuật chia sẻ: "Việc sử dụng vật liệu kém chất lượng, hệ thống thiếu đồng bộ, hoặc thiết kế cứng nhắc, dễ dẫn đến những vướng mắc khi đưa dự án vào vận hành , gây khó khăn trong quá trình nghiệm thu, phát sinh chi phí sửa chữa, nâng cấp và quan trọng hơn là tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn , uy tín cũng như giá trị của bất động sản."

Cùng quan điểm, PGS.TS. Đào Hữu Dân, Trường Đại học PCCC nhìn nhận, các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, đặc biệt là Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình QCVN 06:2022/BXD, cùng với các Nghị định, Thông tư liên quan đến công tác PCCC như Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, đang được cơ quan chức năng liên tục rà soát và siết chặt.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và quản lý vận hành không ngừng cập nhật kiến thức, áp dụng đúng các tiêu chuẩn, quy định mới nhất vào thực tiễn. Việc không tuân thủ không chỉ đối mặt với các chế tài xử lý nghiêm khắc mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây mất an toàn nghiêm trọng cho toàn bộ dự án.

Ông Dân nhận định, yêu cầu về vật liệu và trang thiết bị công trình phải được đặt lên hàng đầu. Vật liệu sử dụng phải có khả năng chống cháy, không sinh khói độc hại khi cháy, và không dẫn nhiệt nhanh. Trang thiết bị PCCC phải đạt chuẩn, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng, được kiểm định chất lượng định kỳ và bảo trì thường xuyên. Các giải pháp thiết kế mặt bằng điển hình, mặt đứng và cấu tạo kiến trúc cũng góp phần không nhỏ.

Hành lang thoát hiểm cần được thiết kế đủ rộng, không bị cản trở, có lối thoát hiểm kép và các khu vực lánh nạn an toàn . Cầu thang bộ thoát hiểm phải được bảo vệ chống khói và cháy. Mặt đứng công trình cần tránh các vật liệu dễ cháy, đảm bảo không gian ngăn cháy lan giữa các tầng.

Về cấu tạo kiến trúc, các khu vực kỹ thuật như phòng máy, kho phải được ngăn cháy độc lập, hệ thống đường ống xuyên tường/sàn phải được xử lý chống cháy, và cửa thoát hiểm phải luôn mở ra ngoài, không bao giờ bị khóa.

Theo đại diện Savills, sự phối hợp song hành giữa thiết kế và quản lý vận hành là chìa khóa của an toàn bền vững. Bên cạnh nền tảng thiết kế tốt ngay từ đầu, công tác kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng và nâng cấp định kỳ trong suốt quá trình vận hành đóng vai trò then chốt, đảm bảo an toàn PCCC hiệu quả và bền vững.

"Có thể thấy, đảm bảo an toàn cháy nổ tại các dự án bất động sản không chỉ là chi phí bắt buộc mà là một khoản đầu tư chiến lược, mang lại giá trị bền vững cho dự án, kiến tạo niềm tin cho cộng đồng và định vị uy tín của chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý vận hành trên thị trường", chuyên gia Savills nhấn mạnh.