Áp thuế 20% lợi nhuận bất động sản, có lo thất thu?

Nhiều chuyên gia ủng hộ việc thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS thay vì áp chung một mức 2% dựa trên giá bán như hiện hành, vì như vậy sẽ đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hơn. Song, nếu chỉ dừng như đề xuất tại dự thảo, hoạt động quản lý thuế có thể gặp nhiều trở ngại cho cả cơ quan quản lý và người dân, doanh nghiệp.

Lo ngại "né thuế"

Tháng 3.2025, chị Hà Loan (33 tuổi) mua một căn hộ chung cư trên địa bàn Q.Nam Từ Liêm (cũ), TP.Hà Nội, với giá hơn 4 tỉ đồng. Chủ cũ (là cá nhân chuyên đầu tư bất động sản - BĐS) đồng ý bao mọi thuế, phí nhưng kèm điều kiện hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá trị hơn 1,5 tỉ đồng, tương đương mức giá theo bảng giá đất của thủ đô. Theo giải thích của người bán, họ muốn nộp thuế ở mức thấp nhất có thể, nhằm tối đa hóa lợi nhuận .

ẢNH: TUYẾN PHAN

Câu chuyện của chị Loan khiến luật sư (LS) Nguyễn Thị Thúy, Đoàn LS TP.Hà Nội, băn khoăn về tính khả thi khi áp thuế 20% lợi nhuận chuyển nhượng BĐS. "Với việc kê khai giá trị trên hợp đồng chỉ bằng 1/3 giá trị thật, rõ ràng nhà nước đã bị thất thu một khoản thuế. Chưa kể các trường hợp cố tình khai bán lỗ hoặc khai vống các chi phí đầu vào để giảm số tiền thuế lẽ ra phải đóng", LS Thúy nói.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT), ủng hộ chủ trương thu thuế TNCN dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS, nhưng đặt ra bài toán lớn cần lời giải, đó là làm sao để không xảy ra tình trạng né thuế. Giải pháp căn cơ, theo ông Võ, xây dựng bảng giá đất đảm bảo sát với thị trường .

Luật Đất đai năm 2024 quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, thay vì 5 năm như trước đây. Ông Võ đánh giá đây là một "cải cách lớn" nhằm chấm dứt tình trạng bảng giá đất lạc hậu so với thị trường , vì thế tới đây các địa phương dứt khoát phải xây dựng bảng giá đất sao cho phù hợp với biến động thực tế.

"Chúng ta sẽ đánh thuế theo bảng giá đất mà không quá phụ thuộc vào giá người mua, bán cung cấp", ông Võ phân tích, đồng thời đề nghị xây dựng cơ chế xử lý trách nhiệm, thậm chí phải bồi thường cho nhà nước, đối với các cá nhân, đơn vị xác định bảng giá đất không phù hợp.

Nhưng dù bảng giá đất được xây dựng phù hợp với thị trường thì cũng được điều chỉnh theo chu kỳ hằng năm. Nếu một người "lướt sóng" BĐS trong vòng 3 - 4 tháng, khi bảng giá đất chưa điều chỉnh thì có giải pháp nào không? Ông Võ kiến nghị có cơ chế để địa phương được quyền điều chỉnh bảng giá đất "cấp tốc" khi xảy ra tình trạng "sốt đất", áp dụng trong một thời điểm nhất định, nhằm hạn chế thất thu thuế.

Nên miễn thuế cho trường hợp không vì lợi nhuận  

TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, cho rằng việc thu thuế 20% dựa trên thu nhập chuyển nhượng BĐS là "trả lại đúng tên" cho thuế TNCN, tức là áp thuế khi phát sinh thu nhập, thay vì bằng 2% giá trị tài sản như hiện nay. Nhưng cũng vì điều này, ông Tú cho rằng "mọi hình thức thu thuế nên lấy con số 20% lợi nhuận làm trung tâm", không nên quy định thuế suất theo thời gian nắm giữ BĐS.

Vị giảng viên đề xuất áp dụng chung thuế suất 1% theo giá bán với tất cả BĐS không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan. "Tới đây, bảng giá đất được điều chỉnh theo thị trường , cao hơn trước rất nhiều. So với 20% lợi nhuận , mức 6% hoặc 10%, thậm chí ngay cả 2% giá trị bán như dự thảo luật là quá cao", ông Tú phân tích.

Đặc biệt, ông Tú băn khoăn việc áp thuế theo thời gian sở hữu BĐS còn gây thiệt thòi cho một số đối tượng. Chẳng hạn, vừa mua nhà được thời gian ngắn thì phải bán để lấy tiền chữa bệnh, hoặc chuyển từ căn nhà duy nhất sang một căn nhà khác rộng rãi hơn để cải thiện đời sống cho gia đình… Những trường hợp chuyển nhượng BĐS như vậy xuất phát từ nhu cầu thiết yếu chứ không phải vì lợi nhuận , nếu áp thuế tương tự như giới đầu tư hoặc "lướt sóng" là không công bằng.

Ông đề nghị nên xây dựng trong luật một quy định riêng dành cho các trường hợp nêu trên. "Như đã nói, bản chất của thuế TNCN là đánh vào thu nhập. Mà bán nhà để chữa bệnh hoặc đổi căn nhà khác làm nơi sinh sống thì không phải kinh doanh sinh lợi, không nên đánh thuế", ông Tú nói.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng nên có quy định ưu đãi dành cho các trường hợp độc thân, cao tuổi hoặc không có thu nhập phát sinh. Chẳng hạn, ở TP lớn, với mặt bằng giá BĐS như hiện nay, một người sở hữu BĐS duy nhất và có giá trị từ 4 tỉ đồng hoặc 5 tỉ đồng trở xuống thì có thể xem xét miễn thuế. "BĐS bây giờ đáng kể thì phải tầm 5 tỉ đồng trở lên, vượt mức đó mới nên đánh thuế", ông Võ nói.

Chống đầu cơ BĐS, chỉ thuế TNCN là chưa đủ 

Đề xuất áp thuế suất theo thời gian nắm giữ BĐS của Bộ Tài chính được kỳ vọng sẽ góp phần triệt tiêu tình trạng đầu cơ BĐS, bởi chuyển nhượng khi thời gian nắm giữ càng ngắn thì thuế suất càng cao. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để giải bài toán đầu cơ BĐS thì chỉ thuế TNCN là chưa đủ.

GS Đặng Hùng Võ từng nhiều lần đề nghị thay đổi chính sách thuế với BĐS dư thừa, BĐS không sử dụng dẫn đến hoang hóa, "cái đó mới có tác động kịch liệt" và tầm ảnh hưởng rộng lớn hơn. "Người ta nhiều tiền thì cứ mua để đấy, cho thuê hoặc chờ tăng giá. Nếu đánh thuế cao vào những trường hợp này thì chắc chắn không còn chuyện chôn tiền vào BĐS. BĐS sẽ từng bước đi về giá trị thật, không còn ảo nữa", ông Võ nhận định.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng đề cập tới Nghị quyết số 19/2012 và Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng, đều yêu cầu nghiên cứu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quy định riêng về nội dung này, tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn chỉ là 0,03%, dù sở hữu bao nhiêu BĐS.

Ông Võ khẳng định khi đã giải được 2 bài toán về bảng giá đất và đánh thuế cao với BĐS dư thừa, những méo mó của thị trường BĐS đương nhiên sẽ bị dẹp bỏ, trả lại sự minh bạch, lành mạnh, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Cùng chung nhận định, TS Nguyễn Ngọc Tú cho rằng luật Thuế TNCN chỉ đánh vào thu nhập phát sinh, muốn kiểm soát tình trạng đầu cơ BĐS thì cần ban hành một đạo luật về thuế tài sản. "Với những người "ôm" nhiều nhà, nhiều đất thì nghiên cứu thuế suất hằng năm là 1 - 2% giá trị BĐS, khi không chịu nổi mức thuế họ sẽ phải bán ra thị trường , BĐS được lưu thông, nguồn cung đa dạng hơn", ông Tú phân tích.