Bài học gì từ cơn sốt đất ảo ở Phú Quốc?

Nguy cơ "lĩnh đòn đau" vì lao vào tâm sốt đất

Cuối năm 2017, một lãnh đạo huyện Phú Quốc từng cho trong tháng 11 đất trên đảo này bắt đầu sốt giá, mức tăng từ 80 - 90% so với bình thường. Trước tình trạng này, UBND huyện đảo Phú Quốc đã liên tục khuyến cáo người dân bình tĩnh, suy tính trước khi quyết định mua đất, tránh tình trạng mua bằng mọi giá với kiểu giao dịch "ngoài luồng" dẫn tới "tiền mất, tật mang". Bởi, do nhiều vị trí đất đã được quy hoạch, không phải nơi nào cũng cho phép xây nhà hàng, khách sạn hay làm điểm du lịch, kinh doanh dịch vụ…

Thế nhưng, dường như những cảnh cáo này không hề hấn gì tới tâm lý "ăn thua" theo cơn sốt đất. Nhà nhà buôn đất, người người bán đất. Biển bán đất treo đầy đường, quán trà đá, cafe bỗng trở thành nơi giao dịch, mạng internet nhan nhản rao bán đất nền "đặc khu Phú Quốc"… Có miếng đất bị mua đi bán lại đến nhiều chục lần, giá tăng phi mã, từ vài trăm triệu ban đầu đã "hô biến" thành nhiều tỷ đồng, có khi một thời gian ngắn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS

Trước thực tế này, ông Nguyễn Mạnh Hà – nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng chỉ rõ: "Những lời đồn kinh doanh đất lãi lớn, kể cả việc đầu cơ, kích giá, làm giá ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đẩy giá đất nhảy múa không ngừng".

Có thể nói, "quả bong bóng" đất nền ở Phú Quốc đã được bơm căng. Nguy cơ "vỡ bong bóng" là thấy rõ, kéo theo những hệ lụy "vỡ trận" được tiên lượng.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà: "Một khi giá đất bị đẩy quá mức, lợi nhuận kỳ vọng không đạt thì sẽ xảy ra tình trạng bán tháo, rút chạy khỏi thị trường làm cho giá đất giảm mạnh, sẽ có nhiều nhà đầu tư thua lỗ." Bài học đau thương về "hậu sốt đất" do quy hoạch đã từng xảy ra trong quá khứ, điển hình nhất là ở Ba Vì năm 2009, một số huyện ngoại thành TP.HCM đầu năm 2017… mà hậu quả còn kéo dài tới bây giờ.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, có 3 rủi ro mà nhà đầu tư nhỏ lẻ phải đối mặt khi lao vào cơn sốt đất ảo ở Phú Quốc. Đó là bị mua cao hơn giá trị thực; rủi ro về pháp lý vì hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn, thậm chí đất rừng…- đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch; khả năng mua phải đất nằm trong quy hoạch là rất cao.

Tất nhiên, nếu trót mua phải đất giá cao nhưng khi "bong bóng" vỡ mà chưa kịp chuyển nhượng thì bạc tỷ cũng thành bạc lẻ.

Đầu tư BĐS: tỉnh táo phải là số một

Những người nhảy vào "chảo lửa sốt đất" ở Phú Quốc đa phần là nhà đầu tư và đầu cơ ngắn hạn, không quan tâm đến quy hoạch hay pháp lý. Họ mua theo lời đồn thổi, rồi khi chênh được 10 -15% là sang tay. Hậu quả dồn về những người mua sau cùng, vừa phải mua giá cao vừa mua trong giai đoạn đỉnh điểm, dễ xảy ra vỡ trận.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường.

Những nhà đầu tư khôn ngoan lâu nay vốn dĩ rất quan tâm đến thị trường Phú Quốc vì đây là địa bàn tiềm năng cho BĐS, nhất là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, và đất nền lại là một sản phẩm ổn định về giá, nhất là đất ở khu vực ven biển. Bởi vậy, họ đứng ngoài "cơn sốt ảo" mà lặng lẽ rót vốn vào những phần đất đã có quy hoạch rõ ràng, vị trí đẹp để đem lại lợi nhuận dài lâu.

Đó cũng là cách đầu tư khôn ngoan mà các chuyên gia BĐS đã "vạch đường" cho các nhà đầu tư. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, đầu tư an toàn là: "Lựa chọn các dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, uy tín. Đấy là cách thức chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, mang tính dài hạn". Theo chuyên gia này, mỗi cá nhân muốn tham gia vào thị trường BĐS cũng cần nâng tính chuyên nghiệp, tìm hiểu pháp luật và chi tiết quy hoạch từng khu vực để có thông tin chính xác trước khi quyết định.

Trong bối cảnh Phú Quốc đứng trước ngưỡng cửa trở thành đặc khu kinh tế, ông Dương Đức Hiển - Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam nhìn nhận:  cho dù giữa năm nay có thông qua Dự thảo Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển. Về cơ sở hạ tầng, hiện Phú Quốc mới đang ở giai đoạn đầu, chưa hoàn thiện và đồng bộ. "Kể cả khi trở thành đặc khu kinh tế thì nó chỉ sôi động ở những khu vực ven biển đẹp, kế cận các khu vui chơi giải trí, các khu công viên hoặc khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn", ông Dương Đức Hiển cho hay.

Ông Dương Đức Hiển - Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam.

Đầu tháng 4, Thanh tra Chính phủ đã công bố quyết định thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, khoáng sản, môi trường trên địa bàn tỉnh Kiên Giang. Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình đã chỉ đạo thanh tra việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Phú Quốc. Tiếp đó, Bộ Xây dựng cũng vào cuộc, yêu cầu kiểm soát tình hình sốt đất. Những động thái này đã phần nào khiến giá đất nền Phú Quốc chững lại.

Cùng với những động thái kiểm soát từ phía cơ quan chức năng, sự tỉnh táo và đầu tư có chọn lọc của nhà đầu tư, thì theo các chuyên gia, vấn đề quy hoạch cần được nhanh chóng hoàn thiện và công khai, cũng như công khai khung giá đất để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư có thể tham khảo, nghiên cứu. Như vậy, thị trường địa ốc Phú Quốc sẽ sớm trở về giá trị thực, bình ổn và minh bạch.