Bất ngờ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Bỏ tiền tỷ bỗng mất trắng sau 50 năm?

Nhà chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm 

Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. 

Theo đó, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở hiện này đưa ra hai phương án sửa đổi. Phương án thứ nhất là thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sở hữu sử dụng công trình. Theo phương án này thì tuỳ thuộc vào cấp công trình của dự án nhà chung cư thì người mua căn hộ chung cư sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng, ví như dự án nhà chung cư có cấp công trình cấp 2 thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ là 50 năm. 

Phương án thứ hai ghi nhận thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng loại đất ở là lâu dài.

(Ảnh minh hoạ).

Đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư mới đã nhận được sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là người mua loại hình này cho mục đích để ở, cho thuê, đầu tư. 

Liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trước đó, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, điều 99.1 Luật Nhà ở 2014 đã có nêu rõ: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở".

Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư không có một thời hạn cụ thể mà dựa vào cấp công trình và chất lượng căn hộ chung cư tại thời điểm kiểm định. 

Từ quy định này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn sử dụng lâu dài - tương ứng với thời hạn sử dụng đất của dự án nhà ở. Khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ, quy hoạch tại khu đất không thay đổi thì các đồng chủ sở hữu chung cư sẽ được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung đó để xây toà nhà chung cư mới. 

Còn về đề xuất sửa đổi mới đây, luật sư Lê Văn Hồi nhận định, với phương án thứ nhất, căn hộ chung cư sẽ chỉ có thời hạn cố định. Hết thời hạn này thì người sở hữu căn hộ chung cư không còn quyền sở hữu căn hộ, không còn quyền đối với quyền sử dụng đất chung. Nói cách khác, người sở hữu căn hộ chung cư được sử dụng căn hộ trong khoảng 50-70 năm, như một hợp đồng thuê dài hạn.

Thực tế, nếu như thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chỉ còn 50-70 năm, giá căn hộ chung cư không giảm. Bởi lẽ, cấu thành giá của căn hộ chung cư không thay đổi nhiều khi điều chỉnh loại đất từ đất ở lâu dài sang đất thương mại dịch vụ. Giá căn hộ chung cư không thay đổi lớn, nhưng chắc chắn sức hấp dẫn của sản phẩm này sẽ bị giảm sút vì tâm lý người dân vẫn luôn mong muốn được sở hữu lâu dài. Đương nhiên, việc này sẽ ảnh hưởng đến chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở thương mại.

Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư thế nào là hợp lý?

Ở góc độ cá nhân, luật sư Lê Văn Hồi nói: "Tôi đồng quan điểm với phương án thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng loại đất ở là lâu dài. Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư hiện nay, bảo vệ quyền lợi của người đã/sẽ mua căn hộ chung cư". 

Ông Hồi cũng cho rằng, việc sửa đổi thời hạn sở hữu căn hộ chung cư còn 50-70 năm là không phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam.

"Ta không thể nói rằng một số quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng là có thể áp dụng tại Việt Nam. Như tôi đã đề cập ở trên, tâm lý của người Việt Nam mong muốn sở hữu tài sản lâu dài, việc điều chỉnh thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường căn hộ. Ngoài ra, việc sửa đổi thời hạn căn hộ chung cư sẽ dẫn đến việc phải điều chỉnh quy định của Luật Đất đai về thời hạn, mục đích sử dụng đất đối với dự án phát triển nhà ở thương mại. Tôi cho rằng thay vì điều chỉnh thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, ta điều chỉnh các quy định liên quan đến việc xử lý căn hộ chung cư hết hạn, xuống cấp để đảm bảo an toàn cho người sở hữu căn hộ chung cư", ông Hồi nói. 

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cũng cho rằng: "Tôi từng qua Singapore và có thấy có những chung cư tồn tại cho đến nay đã được 65 năm mà vẫn đẹp và chất lượng. Vấn đề gốc rễ là công tác quản lý. Ta phải quản lý chặt chẽ, có chế độ bảo dưỡng thường xuyên. Các chung cư xuống cấp là chung cư mô hình tập thể, chưa có ban quản lý. Chung cư thời nay đã có ban quản trị, có sự tu bổ, nên không thể xuống cấp được. Không thể lấy theo bối cảnh chung cư trước đây so sánh với bây giờ, như vậy là lệch lạc".

Cũng theo ông Quý, khi hết niên hạn sử dụng, chung cư buộc phải tu bổ lại. Song đến hiện tại chúng ta chưa có bất kì một văn bản nào quy định về giai đoạn khai thác, vận hành của các tòa chung cư. 

"Nếu sổ hồng có thời hạn sở hữu là 50 -70 năm rõ ràng, minh bạch thì cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải có phương án và đưa vào luật cụ thể, là chủ sở hữu của các căn hộ chung cư sau 50 năm sẽ được đền bù hay sắp xếp lại chỗ ở như thế nào để tránh gây tâm lý hoang mang theo kiểu sẽ bị mất trắng", ông Quý nhấn mạnh.