BĐS công nghiệp khởi sắc khi Việt Nam là điểm đến đầy hứa hẹn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất

Theo thống kê của Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến tháng 11/2019, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đạt 96.500 ha. Trong số đó, 256 khu công nghiệp đã hoạt động với tỷ lệ lấp đầy lên đến 75%, 79 khu công nghiệp đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng.

Đại diện JLL Việt Nam nhấn mạnh trong báo cáo quý 1/2020, mặc dù đại dịch Covid-19 sẽ ảnh hưởng lên chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng xu hướng sản xuất chuyển từ Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục. Trong đó, Việt Nam vẫn là một điểm đến đầy hứa hẹn từ khi làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu.

Trong đó, BĐS công nghiệp cả khu vực miền Bắc và miền Nam Việt Nam đều ghi nhận sự tăng trưởng về giá thuê, tỉ lệ lấp đầy.

Cụ thể, tại miền Bắc, báo cáo JLL chỉ ra, giá đất các khu công nghiệp đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước với tỷ lệ lấp đầy đạt 72%. Thị trường nơi đây đang thu hút phần lớn tập đoàn lớn muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất bên cạnh cơ sở tại Trung Quốc với nền tảng cơ sở hạ tầng phát triển khá tốt và vị trí gần thị trường 1,4 tỷ dân với các khu vực trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương. Do khởi đầu muộn hơn khu vực phía Nam nên miền Bắc có lợi thế trong việc thu hút các ngành công nghệ cao tiên tiến hơn.

Trong khi đó, khu vực phía Nam lại tập trung số lượng lớn các ngành truyền thống như cao su, nhựa, các ngành công nghiệp dệt may. Giá thuê ghi nhận đạt mức 103 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10,3% so với cùng kỳ năm trước với tỷ lệ lấp đầy lên đến 82%. Tỷ lệ lấp đầy này đã tăng vọt so với mức trung bình chỉ 50 - 60% vài năm trở về trước.

Đáng nói, giá thuê đất ở phía Nam tăng nhanh hơn so với phía Bắc (với mức tăng giá thuê tính đến hết tháng 2/2020 tại Hà Nội là 8,5%, Bắc Ninh là 12,9% trong khi giá thuê ở Bình Dương tăng 54% và ở Đồng Nai là 21%). Điều đó cho thấy BĐS công nghiệp tại miền Nam đang thiếu hụt nguồn cung hơn miền Bắc.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng chỉ ra một số thách thức đối với thị trường BĐS công nghiệp cả nước. Dù đã có những bước phát triển nhất định, so với các nước trong khu vực, Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường non trẻ.

Mặc dù Việt Nam có mức chi tiêu cho phát triển cơ sở hạ tầng cao so với các nước láng giềng, nhưng việc phát triển được một hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ và xuyên suốt vẫn còn là một chặng đường dài. Nhiều dự án còn chậm tiến độ do sự chậm trễ trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, huy động vốn cũng như mô hình đầu tư công-tư (PPP) chưa hiệu quả.

Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng, sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế kĩ thuật số sẽ xóa sạch lợi thế của các nền kinh tế dựa vào thâm dụng lao động, giảm sự cồng kềnh của các chuỗi sản xuất, dẫn đến việc nhà đầu tư không còn quá phụ thuộc vào việc chọn một nước có nhiều lao động giá rẻ để đặt cơ sở sản xuất.

Những điều này sẽ làm nhu cầu về cơ sở hạ tầng. Trong đó có cơ sở hạ tầng công nghiệp - suy giảm, khiến cho bên cung ứng BĐS sẽ không thực sự hào hứng với việc mở rộng quy mô trong thời gian tới.