“Bệ đỡ” nào cho cổ phiếu bất động sản quý 4/2021?

Quý 3, diễn biến cổ phiếu trái chiều, khối ngoại bán ròng mạnh họ Vingroup, mua ròng họ Đất Xanh

Trong quý 3/2021, các cổ phiếu bất động sản có diễn biến trái chiều nhau. Hầu hết các mã tăng giá đều là những mã midcap. Thống kê của CTCK Mirae Asset Việt Nam cho thấy, các mã giảm giá gồm những công ty có vốn hóa lớn, tuy nhiên trung bình thì tỷ lệ giảm khoảng từ 10–15%.

Nguồn: Mirae Asset Việt Nam

Nhìn chung cổ phiếu ngành bất động sản vẫn có tăng trưởng từ đầu năm đến nay, tuy nhiên mức tăng này chỉ khoảng 17% và thấp hơn trung bình thị trường. Giới đầu tư đang kỳ vọng cổ phiếu bất động sản sẽ hút dòng tiền trong quý 4. Trong đó, tâm điểm là DIG, IJC, KHD, DXS… được các nhà đầu tư cho là về vùng giá hấp dẫn.

Đặt trong bối cảnh giãn cách kéo dài gần như hết quý 3, ảnh hưởng tới hoạt động của hầu hết các lĩnh vực ngành nghề, trong đó có bất động sản – thì cổ phiếu ngành này còn bị 2 yếu tố đáng chú ý bao gồm diễn biến khối ngoại tiếp tục bán ròng và "sự kiện Evergrande".

Trong đó, giao dịch của khối ngoại tiếp tục là điểm tiêu cực của thị trường chứng khoán ở quý 3, giá trị bán ròng là 9.863 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các quỹ ETF với đặc điểm là vào nhanh và ra nhanh. Nhóm cổ phiếu họ Vin (gồm VHM, VIC) bị bán ròng mạnh nhất, riêng tháng 9 bán ròng hơn 4694 tỷ đồng, chiếm 51,7% giá trị bán ròng. Theo nhận định từ các CTCK, nhóm cổ phiếu họ Vin bị khối ngoại bán ròng đến từ tâm lý tiêu cực của nhà đầu tư nước ngoài trước thông báo bán cổ phần từ các cổ đông lớn của Vinhomes (mã VHM) bao gồm Vingroup và quỹ ngoại KKR tại vùng giá cổ phiếu cao nhất mọi thời đại.

Các mã bất động sản khác trên HOSE cũng bị bán nhiều là PDR, NLG, KDH, DIG, API, KBC…

Chiều ngược lại, có các mã được mua ròng, như AGG, NVL, hay như THD…hay cổ phiếu họ Đất Xanh, gồm DXG và DXS (mua ròng Top 2 trên HNX trước khi chuyển giao dịch về HOSE).

Trong đó, DXS là công ty con của DXG, là công ty hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, chiếm 30% thị phần dịch vụ môi giới bất động sản toàn quốc. Được biết, DXS có xu hướng tăng thị phần khi nhiều công ty môi giới nhỏ lẻ bị ngừng kinh doanh do dịch bệnh kéo dài.

Còn với DXG, được đánh giá là nhà phát triển bất động sản có hàng chục dự án với quỹ đất lớn ở các tỉnh thành có tiềm năng phát triển. Ở vùng giá hiện nay, DXG được đánh giá là hấp dẫn để đầu tư.

Chuyên gia CTCK Maybank Kim Eng (MBKE) nhận định, tâm lý nhà đầu tư nói chung có phần lo ngại việc giãn cách xã hội sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế, dẫn tới việc bán ròng vừa qua. Bất động sản là ngành lớn, chiếm khoảng 1/4 tỉ trọng index, nên khối ngoại bán ròng sẽ có ảnh hưởng ngành, nhất là cổ phiếu chiếm tỉ trọng lớn và có tỉ lệ sở hữu nước ngoài cao.

Sự kiện đáng chú ý khác ở cuối tháng 9 là "bom nợ" Evergrande – đã tác động tâm lý không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư về cổ phiếu bất động sản Việt Nam.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia CTCK Mirae Asset Việt Nam cho rằng, hầu hết các khoản nợ của các công ty BĐS đều ở mức không đáng lo ngại.

Cổ phiếu bất động sản sẽ phục hồi dần trong quý 4?

Theo chuyên gia nhìn chung, các doanh nghiệp BDS sẽ có động thái dồn lượng sản phẩm bàn giao sang quý 4. Đồng nghĩa, quý 3 doanh thu và lợi nhuận sẽ giảm so với dự kiến, còn quý 4 sẽ tăng mạnh. Đây cũng là mùa cao điểm của ngành bất động sản do các công ty đẩy mạnh việc xây dựng, bàn giao và ghi nhận trước tết âm lịch.

Ngoài ra, chuyên gia nhận định, ngành bất động sản nhà ở đang ở thời kỳ đầu của chu kỳ phát triển (chỉ gần 10% người dân cả nước sống ở những căn hộ chung cư và phần lớn vẫn sống ở những căn nhà phố liền kề tự xây), tỉ lệ trung lưu của Việt Nam đang tăng rất nhanh (dự báo 18% của dân số năm 2020 sẽ tăng lên khoảng 25% dân số trước 2025 và 50% dân số trước 2030); tỉ lệ đô thị hóa vẫn chưa cao so với trung bình khu vực (34% so với trung bình châu Á khoảng 48%). Chưa kể, bất động sản tại Việt Nam được người mua coi như một loại tài sản tích lũy dài hạn hàng đầu.

Dựa trên các cơ sở trên, chuyên gia cho rằng, giá cổ phiếu cũng thường phản ánh khi các doanh nghiệp dồn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. MBKE kỳ vọng với việc kiểm soát được dịch bệnh và dần mở cửa nền kinh tế, để thúc đẩy tăng trưởng, chính phủ sẽ đẩy mạnh đầu tư công bắt đầu từ quý 4 (chủ yếu là hạ tầng giao thông). Đây sẽ là những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chảy vào ngành BDS khi hạ tầng phát triển và các quỹ đất/dự án được hưởng lợi.

Trước đó, chia sẻ trong hội thảo quý 3/2021, chuyên gia Dragon Capital, chuyên gia phân tích ngành bất động sản có đưa ra lời khuyên, không nên nhìn lợi nhuận một quý mà đánh giá doanh nghiệp, bởi với bất động sản yếu tố quan trọng là bền vững, nên cần nhìn cả lợi nhuận ít nhất cả năm nay và năm sau. Có khi 1 quý tốt, cổ phiếu chưa chắc tăng, vì quý sau có thể giảm, năm sau có thể giảm và ngược lại.

Có 4 nhóm cổ phiếu bất động sản được chuyên gia gợi ý cho nhà đầu tư, gồm nhóm cổ phiếu chờ đợi cú huých sau các đợt tăng vốn, điển hình là DXG, KBC và DIG, là các cổ phiếu đã tích luỹ một thời gian do nhu cầu tăng vốn tác động, sau tăng vốn thì có thể kỳ vọng đột phá về lợi nhuận, cũng như chuyển nhượng dự án.

Nhóm phục hồi từ Covid, điển hình là DXS và VRE dự kiến sẽ bật mạnh vì là doanh nghiệp đầu ngành, chỉ cần Covid qua đi.

Nhóm lợi nhuận tốt, nhiều tin tích cực như HDC, NTL có các dự án rất đáng chú ý, lớn so với quy mô doanh nghiệp.

Cuối cùng là nhóm đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp đầu ngành, bài bản như KDH, NVL, NLG, VHM.