Bong bóng bất động sản nguy hiểm ra sao đối với nền kinh tế?

1. Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế. Biểu hiện của nó là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản cho đến khi chúng tăng cao đến mức xa rời giá trị thực của tài sản, và sau đó giảm giá. Thời kỳ giá tăng tính đến trước thời điểm rớt giá được gọi là bong bóng. 

2. Nguyên nhân nào gây ra bong bóng bất động sản?

Về lý thuyết, giá tăng xảy ra khi cầu vượt quá cung. Tuy nhiên, sự mất cân bằng cung cầu này có thể đến từ nhiều yếu tố khác nhau. Trên thực tế, nguyên nhân tăng giá bất động sản có thể đến từ một hoặc nhiều trong các yếu tố nào sau đây:

- Tăng trưởng kinh tế nói chung, khiến mọi người có thu nhập khả dụng cao hơn và có nhu cầu mua nhiều hơn;

- Sự gia tăng đột ngột về dân số của một khu vực cụ thể; 

- Lãi suất vay thế chấp thấp hoặc tiêu chuẩn thế chấp ít nghiêm ngặt hơn; 

- Hành vi đầu cơ của một bộ phận người mua và nhà đầu tư, bắt nguồn từ những thông tin hay ý tưởng phi thực tế về việc tăng giá;

-....

3. Khi nào bong bóng nổ?

Sau nhiều tháng, hoặc nhiều năm, giá cả tăng lên đến mức không còn phản ánh giá trị cơ bản của tài sản, giá giảm, bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Giá giảm xảy ra khi nguồn cung bắt đầu vượt quá nhu cầu. Cầu giảm có thể do nhiều yếu tố, bao gồm:

- Nhu cầu có thể cạn dần theo thời gian; 

- Suy thoái kinh tế; 

- Lãi suất vay thế chấp tăng mạnh, có thể khiến quyền sở hữu nhà ngoài tầm với đối với một số bên quan tâm.

4. Ví dụ kinh điển về bong bóng bất động sản 

Không thể nói về bong bóng bất động sản mà không đề cập đến cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007, đây là vụ tai nạn thị trường nhà đất đáng nhớ nhất trong lịch sử gần đây. 

Khi bong bóng dot-com vỡ, nhiều nhà đầu tư quyết định chuyển từ đầu tư vào thị trường chứng khoán sang đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, do hậu quả của một cuộc suy thoái nhẹ xảy ra do bong bóng dot-com và sự bất ổn kinh tế, chính phủ liên bang Hoa Kỳ đã hạ lãi suất, khiến những người đi vay tràn ngập thị trường. 

Trong khi đó, trên thị trường cho vay thế chấp, các tiêu chuẩn cho vay ngày càng trở nên kém khắt khe hơn, dẫn đến sự gia tăng của các các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn. Thật không may, nhiều khoản vay dưới chuẩn đó cũng là các khoản vay thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh được, có nghĩa là lãi suất sẽ điều chỉnh chỉ trong vài năm.

Vào thời điểm đó, giá nhà đất đã tăng đến mức bất ổn. Khi thị trường chứng khoán phục hồi, đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư không còn mặn mà với việc mua nhà với giá cao ngất ngưởng. Khi nhu cầu giảm, giá nhà đất bắt đầu giảm mạnh. 

Nhiều người trong số những người đi vay để mua bất động sản đã mất khả năng chi trả. Không bao lâu sau, số lượng giao dịch bán nhà tăng lên, khiến giá nhà đất giảm hơn nữa và dẫn đến một đợt bán tháo lớn. 

5. Bong bóng bất động sản tác động ra sao đến nền kinh tế?

Trong kinh tế học chính thống, các bong bóng kinh tế và đặc biệt là bong bóng bất động sản, không được coi là mối quan tâm lớn. Tuy nhiên, trong một số trường phái kinh tế không chính thống, bong bóng bất động sản lại được coi là có tầm quan trọng và là nguyên nhân cơ bản của khủng hoảng tài chính và khủng hoảng kinh tế.

Trên thực tế, nhiều thống kê cũng cho thấy bong bóng bất động sản thường kéo theo sự sụt giảm kinh tế, và người ta lập luận rằng có một mối quan hệ nguyên nhân giữa những điều này.

Trong một số trường phái kinh tế học không chính thống, đáng chú ý là kinh tế học Áo và kinh tế học hậu Keynes, bong bóng bất động sản được coi là một nguyên nhân gây ra bong bóng tín dụng - là bong bóng đầu cơ, bởi vì người mua sẽ sử dụng tiền vay để mua tài sản, dưới hình thức thế chấp. 

Lý thuyết giảm phát nợ của kinh tế học hậu Keynes có quan điểm về phía cầu, cho rằng khi bong bóng vỡ, giá trị của tài sản giảm nhưng nợ nần của họ thì vẫn vậy. Gánh nặng trả nợ hoặc vỡ nợ đối với các khoản vay làm giảm tổng cầu, là nguyên nhân trực tiếp của suy thoái kinh tế.

Một lập luận phổ biến khác là khi bong bóng bất động sản vỡ, các khoản nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm, làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng. Điều này có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

Tham khảo Millionacres