Bóng dáng Novaland đằng sau lô trái phiếu 2.700 tỷ của Đà Lạt Valley

Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley vừa công bố kết quả phát hành riêng lẻ. Theo đó, ba đợt phát hành trái phiếu trong cùng ngày 11/12 đã được thực hiện với tỷ lệ thành công 100%, trong đó 600 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm, 1.000 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm và 1.100 tỷ đồng kỳ hạn 4 năm.

Lãi suất cho kỳ tính lãi đầu tiên là 12%/ năm (mỗi kỳ tính lãi là 6 tháng); các kỳ tiếp theo bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4,65%/ năm. Đại lý phát hành là CTCP Chứng khoán VPS, Đại lý Quản lý tài sản bảo đảm là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

Cũng như nhiều trường hợp phát hành trái phiếu khác, danh tính trái chủ cũng như tài sản đảm bảo không được công bố. Tuy nhiên, những chi tiểt trong điều khoản phát hành lại gợi mở nhiều vấn đề về khả năng liên quan của Đà Lạt Valley với một dự án lớn và một tập đoàn bất động sản khác. Điều khoản phát hành cho biết, việc mua lại trái phiếu dựa trên thoả thuận giữa tổ chức phát hành và người sở hữu trái phiếu và căn cứ theo tiến độ dòng tiền thực tế liên quan đến Khu đất 91,5ha thuộc dự án Waterfront Dona.

Căn cứ đầu tiên là cái tên dự án xuất hiện trong báo cáo phát hành trái phiếu.

Dự án Waterfront Dona có diện tích 159,5ha là dự án được tách ra từ Dự án Đồng Nai Waterfront (diện tích 366,7ha) tại xã Long Hưng, TP. Biên Hoà, Đồng Nai.

Đồng Nai Waterfront ban đầu là một trong ba hợp phần của Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, với chủ đầu tư là liên doanh Donacorp, CTCP An Phú Long và Keppel Land với tỷ lệ góp vốn lần lượt là 30:20:50. Năm 2008 một pháp nhân của liên doanh này được thành lập là Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai.

Tuy nhiên, nhiều thay đổi đã diễn ra trong nội tại dự án này trải dài từ 2017 - 2019.

Đến đầu năm 2019, một nhà phát triển bất động sản khác là Nam Long công bố chi 2.300 tỷ đồng mua lại 70% phần vốn trong Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai và qua đó trở thành chủ sở hữu mới của dự án quy mô 170ha với tên gọi lúc này là Dong Nai Waterfront City. Từ căn cứ đó, nhiều khả năng dự án lớn Đồng Nai Waterfront đã được tách thành hai hợp phần nhỏ hơn là Waterfront Dona và Dong Nai Waterfront City.

Sự xuất hiện của lô trái phiếu với BĐS Đà Lạt Valley, với thông tin về dự án Waterfront Dona, có thể là một dấu hiệu cho sự đổi chủ của dự án này.

Ai đứng sau Đà Lạt Valley?

Khía cạnh đầu tiên cần xét tới là mối liên hệ giữa một công ty lấy địa danh Đà Lạt trong tên gọi và một doanh nghiệp BĐS lớn tại TP HCM.

Theo đăng ký kinh doanh, Công ty Bất động sản Đà Lạt Valley được thành lập ngày 13/3/2017 với vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng, trong đó ông Nguyễn Văn Hiền nắm 99,99%, ông Võ Quốc Đức sở hữu 0,01%.

Cơ cấu này được giữ nguyên cho tới đầu tháng 10/2019, sau đó, BĐS Đà Lạt Valley tăng vốn lên 520 tỷ đồng, với cơ cấu cổ đông xuất hiện danh tính một người khác là ông Bùi Trọng Nghĩa nắm giữ 99,99% còn ông Võ Quốc Đức vẫn giữ nguyên sở hữu 0,01%. Hai mươi ngày sau đó, vốn điều lệ của BĐS Đà Lạt Valley tăng lên 754 tỷ đồng với cơ cấu cổ đông vẫn là hai người cũ nhưng tỷ lệ đang thay đổi. Ông Bùi Trọng Nghĩa nắm giữ gần 69% còn ông Võ Quốc Đức nắm giữ hơn 31%.

Cả hai cá nhân này, thực tế, đã xuất hiện trong nhiều giao dịch liên quan tới CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland).

Năm 2018, Novaland thông qua việc góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Địa ốc Gia Huy. Cả ông Nguyễn Văn Hiền hay Bùi Trọng Nghĩa đều là những nhân sự chủ chốt của Gia Huy trước khi thương vụ này được thực hiện.

Ông Bùi Trọng Nghĩa sinh năm 1991, cũng là Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Nova Lexington - pháp nhân năm 2017 đã mua lại dự án Khu du lịch Thung lũng Đại Dương quy mô 1.000 ha tại Bình Thuận từ nhóm chủ MIK Group và nay đang triển khai với tên gọi NovaWorld Phan Thiết.

Với những mối liên hệ này, không loại trừ khả năng Novaland mới chính là một trong những nhân tố mới của đại dự án Đồng Nai Waterfront. Cần lưu ý rằng, một dự án hợp phần khác của Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng mới đây cũng về tay Novaland với tên gọi Novaland Aqua City.