Các vùng đất ven đô trở thành “đất vàng” như thế nào?

Xu hướng đa trung tâm trên thế giới

"Nổi tiếng với tên gọi ‘kinh đô ánh sáng’ nhưng thành phố Paris lại không ‘khủng’ giống như nhiều người nghĩ", TS.KTS. Ngô Viết Nam Sơn (chuyên ngành Quy hoạch và Kiến trúc, ĐH Washington, Mỹ), mở đầu câu chuyện về mô hình đa cực, đa trung tâm của các đô thị trên thế giới.

"Nội đô Paris chỉ có hơn 2 triệu dân. Quy mô dân số tầm 2 triệu người như vậy cũng là điều kiện để Paris trở thành một nơi sống tốt", vị chuyên gia đã có trên 30 năm kinh nghiệm quốc tế về tư vấn thiết kế và quy hoạch kiến trúc cho biết.

Theo tác giả của nhiều dự án quy hoạch danh tiếng khắp từ Á sang Âu-Mỹ, trong lịch sử phát triển của Paris cũng như các đô thị lớn trên thế giới, các trung tâm mới sẽ dần hình thành quanh trung tâm cũ, tạo nên mô hình thành phố đa cực. Nhưng để trở thành một "cực" đúng nghĩa thì mỗi trung tâm mới phải có hạ tầng xã hội hoàn chỉnh từ trường học, bệnh viện đến công viên, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí… "Từng trung tâm đều phải có năng lực vận hành độc lập, là nơi cư dân có thể yên tâm an cư, lạc nghiệp", TS. Sơn nói.

Ngoài ra, tất cả tiện ích này đều phải nằm trong phạm vi mà cư dân có thể đi bộ hoặc phải di chuyển ít nhất nhằm giảm thiểu tối đa nhu cầu vận chuyển cá nhân, từ đó giảm tiêu thụ năng lượng và ô nhiễm môi trường.

Về mặt khoảng cách, TS Sơn cho rằng lý tưởng nhất là các trung tâm mới cách vùng lõi nửa tiếng lái xe, tối đa là 1 tiếng nhằm đảm bảo tính gắn kết của đô thị.

Theo TS. Sơn, quy hoạch đô thị đa trung tâm là điều tất yếu phải làm. Ông cho biết, tại Mỹ và châu Âu, ngay từ khi kết thúc Chiến tranh thế giới thứ II, chính quyền đã chủ trương phát triển khu ngoại ô, khuyến khích giãn dân bằng việc tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng mới, dịch vụ thương mại hiện đại, đồng bộ. Nhờ đó, các khu vực ngoại ô sẽ có sức hút hơn hẳn khu nội đô.

"Như ở Paris, giới giàu có họ không ở trong nội đô mà họ chọn ở các trung tâm mới vì hạ tầng ở đây tiện nghi hơn, không gian sống thoáng đãng hơn", KTS. Ngô Viết Nam Sơn nói.

Tại Việt Nam, TP.HCM có thể xem là đô thị đi đầu cho xu hướng phát triển đa cực, đa trung tâm, ngay từ những năm 1990. Theo đó, thay vì chỉ có một khu vực trung tâm rộng 930 hecta (gồm các quận 1, 3, một phần quận 4 và Bình Thạnh), đô thị lớn nhất nước phát triển thêm 4 trung tâm ở cả 4 hướng: trung tâm phía Đông bao gồm các quận 2, 9, Thủ Đức; phía Nam tập trung ở quận 7 và huyện Nhà Bè; phía Tây Bắc là quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi; phía Tây Nam gồm huyện Bình Chánh và các quận Tân Phú, Bình Tân.

Cảm xúc trong đô thị mới

Đến nay, một số "cực" mới của TP.HCM đang dần hình thành với "trái tim" là các khu đô thị hiện đại như Phú Mỹ Hưng ở phía Nam, Vinhomes Grand Park ở phía Đông... Với tiện ích "tất cả trong một" và không gian công cộng đồng bộ, các "cực" này đã góp phần "chia lửa" hiệu quả cho trung tâm hiện hữu trước áp lực ùn tắc giao thông và ô nhiễm không khí ngày một gia tăng.

Tại Hà Nội, xu hướng chuyển dịch từ mô hình thành phố đơn tâm sang thành phố đa trung tâm cũng ngày một rõ rệt với sự xuất hiện của các đại đô thị như Ciputra ở phía Bắc, Vinhomes Ocean Park ở phía Đông, Bắc An Khánh và Vinhomes Smart City ở phía Tây. Các "thành phố trong thành phố" này được đánh giá là những thỏi nam châm với hấp lực lớn "hút" cư dân từ nội đô ra ngoại ô.

Hà Nội cũng bắt đầu xuất hiện các trung tâm mới ở cả phía Đông và phía Tây với những siêu đô thị hiện đại với kết nối hạ tầng hoàn chỉnh

Nhiều cư dân lâu năm tại các đô thị trung tâm mới cho biết, thay vì phải chạy "vào phố" thường xuyên như trước đây, bây giờ, nhu cầu của cả gia đình họ đều được đáp ứng tại chỗ. Đó chính là một trong những đặc điểm nổi bật mà các "cực" mới của thành phố cần có.

Tuy nhiên, không phải khu đô thị mới nào cũng có thể trở thành một "cực" phát triển như vậy. Theo các chuyên gia, ngay tại Hà Nội và TP.HCM, không ít dự án chỉ tập trung xây nhà để bán mà "quên" hạ tầng, bao gồm các tiện ích sống và kết nối giao thông, không thu hút được các doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh để tạo nên sinh khí cho khu đô thị.

Ở một góc nhìn khác, TS.KTS. Hoàng Hữu Phê - "cha đẻ" của lý thuyết "cực vị thế" (status-pole) được nêu trong bách khoa toàn thư về đô thị học của Mỹ - cho rằng nguyên nhân nhiều dự án bất động sản thất bại, xây xong chỉ để "trồng cỏ, nuôi bò" còn do chúng được quy hoạch và xây dựng một cách duy ý chí, không tuân thủ các quy luật phát triển.

Theo vị chuyên gia về đô thị học và thiết kế cảnh quan, đô thị giống một cơ thể sống có linh hồn hơn là một tập hợp vô tri của nhà cửa, đường sá, cây cối. Nhiều nhà đầu tư vẫn liên tục đổ những khối tiền của khổng lồ vào những dự án xây dựng tốn kém, nhưng đôi khi có thể chỉ tạo ra được những "vị trí" - thứ được xác định bằng các phép đo đạc, chứ không hình thành nổi "nơi chốn" - thứ được định vị bằng cảm xúc.

"Chính cảm xúc về ‘nơi chốn’ mới khiến một dự án có sức hấp dẫn với khách hàng, khiến họ mong muốn được sinh sống tại đây", tác giả của những dự án đắt khách bậc nhất khẳng định.

Bởi vậy, theo các chuyên gia, những dự án quy mô lớn sở hữu tiện ích đẳng cấp, hạ tầng kết nối đồng bộ; đặc biệt có bản sắc độc đáo, tạo được "vị thế" cho cư dân luôn hút khách. Khi được nhìn nhận như một "cực" phát triển của thành phố, các đô thị này càng tự gia tăng thêm giá trị và thường được xem như "đất vàng", thậm chí trở thành tài sản sinh lời tốt cho người sở hữu.