Cánh cửa sắt giá 1 tỷ đồng và bí kíp 'hốt thêm tiền' từ mua bán bất động sản của shark Hưng

Nhắc đến doanh nhân Phạm Thanh Hưng, giới khởi nghiệp cũng như số đông khán giả chương trình Thương vụ bạc tỷ Shark Tank đều ấn tượng bởi lượng kiến thức đa ngành, khả năng hoạt ngôn hay tư duy logic. Ông Hưng được ví von là shark "bách khoa toàn thư".

 Tại Cen Group, Shark Hưng cũng từng cho biết mình đảm nhận vị trí đối ngoại, từng được Chủ tịch Tập đoàn ví là "bộ trưởng bộ ngoại giao" của Cen Group. Vì thế không quá khó hiểu khi vị doanh nhân này thường xuyên được mời đến các buổi nói chuyện về kinh doanh nói chung và bất động sản nói riêng.

Trong một buổi talkshow, vị doanh nhân này bật mí cách những nhà đầu tư nhỏ có thể tự nâng giá trị bất động sản bằng cách gia tăng giá trị cho mảnh đất. Tất cả những biến đổi vật lý như chia mảnh đất lớn thành mảnh nhỏ hoặc gộp mảnh nhỏ thành mảnh to đều tạo ra giá trị gia tăng.

Một ví dụ cụ thể được shark Hưng đưa ra chính là tại Thành phố Hà Nội từng có người bán một cánh cửa sắt giá hơn 1 tỷ đồng cách đây hơn chục năm. Thời điểm 10-20 năm trước, Hà Nội chưa có quy định về diện tích tối thiểu của một lô đất như chiều sâu tối thiểu, mặt tiền tối đa. Nguyên nhân của cánh cửa sắt có giá 1 tỷ này là bởi đây là thứ còn sót lại trên diện tích đất sau khi giải phóng mặt bằng mở rộng đường. Và điều đặc biệt cánh cửa này lại chặn phía trước một mảnh đất đằng sau.

"Thế là chủ mảnh đất đằng sau buộc phải mua cánh cửa xếp đó để ra được mặt đường", shark Hưng chia sẻ.

Ảnh minh họa giải phóng mặt bằng.

Hoặc trường hợp khác là một người bạn thân của shark Hưng rơi vào thế khó xử khi không biết đầy đủ thông tin về mảnh đất mình đã mua. Người này mua mảnh đất 2 mặt tiền: Một mặt giáp đường Xã Đàn, một mặt giáp đường Tây Sơn với diện tích 80m2. Với mặt đường Xã Đàn, phía trước mảnh đất này sau khi giải phóng mặt bằng xong vẫn còn sót lại một khoảng đất cỡ nửa mét. Vị chủ cũ có cơ hội mua lại khoảng đất nhỏ này tuy nhiên đã không mua vì nghĩ trước sau cũng thuộc về đất nhà mình. Sau khi người bạn shark Hưng mua mảnh đất 2 mặt tiền trên, ngay chính trên khoảng đất nhỏ kia được Thành phố dựng nên tấm biển pano. Điều này làm mất giá trị của một mặt tiền. Từ ví dụ này shark Hưng cho rằng người chủ đất ban đầu đã có cơ hội gia tăng giá trị cho bất động sản nhưng đã không chớp lấy thời cơ.

"Đầu tư nhỏ lẻ hay đầu tư lớn chúng ta cũng phải nhìn và lưu ý muốn tạo ra giá trị gia tăng hay điền tức thay đổi thì phải có sự biến đổi về vật lý đối với bất động sản. Chúng ta phải dự đoán được khả năng xảy ra thành hiện thực, ví dụ bao giờ Củ Chi vào nội thành, bao giờ sân bay Long Thành bay được. Nếu không nhanh nhạy nắm bắt sát thì rất có thể chúng ta không chờ được đến lúc thành công", shark Hưng cho biết.

Về lý thuyết, nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, địa hình, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. Đây chính là những ví dụ mà shark Hưng đưa ra nói trên.

Kích thước, diện tích mảnh đất: Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Địa hình: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý...): Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp.

Tình trạng môi trường: Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.