Chuyên gia nói về tỉ suất sinh lời của Condotel

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, vị chuyên gia này dẫn chứng theo tổ chức Ready Ratios (đơn vị chuyên tính toán chỉ số tài chính của các ngành, các doanh nghiệp trên thế giới), chỉ số ROA trung bình của các doanh nghiệp ngành khách sạn, phòng ở trên thế giới là 3,35% vào năm 2017, 4,15% vào năm 2018 và cũng gần 4% cho 3 quý năm 2019.

Gần đây, loại hình condotel trên thị trường Việt Nam dù được đánh giá rất tiềm năng nhưng lại đang gặp một số trục trặc, trong đó 2 vấn đề quan trọng nhất là tính pháp lý và cam kết lợi nhuận. Nhiều nhà đầu tư không nắm được cam kết lợi khủng của condotel đến từ đâu.

Chuyên gia Bùi Quang Tín cho rằng, tính pháp lý condotel không thiếu nhưng thiếu ở góc độ nhà đầu tư hiểu về nó rất lỏng lẻo. Nhà đầu tư phải hiểu, condotel là cơ sở lưu trú, không gán ghép nó là hình thức nhà ở.

Tỷ suất lãi ròng trên giá trị tài sản cho thuê căn hộ chung cư cũng chỉ bình quân khoảng 5%/năm, do giá trị căn hộ nhỏ và số lượng ít nên tỷ suất sinh lời cao so với mặt bằng chung của thị trường cho thuê khách sạn, dịch vụ lưu trú.

Dẫn chứng về điều này, ông Tín cho biết, Công ty CP Khách sạn Sài Gòn (chuyên kinh doanh dịch vụ lưu trú) niêm yết trên sàn đạt ROA cao nhất trong quý 4/2018 là 4,13%, quý 1/2019 chỉ còn 1,5%, và tăng trở lại chút ít 2,59% vào quý 3/2019, trung bình 3 quý năm 2019 là 2,7%/năm. Một ví dụ khác là Công ty CP du lịch dịch vụ Hội An (HOSE: HOT) có ROA của quý 4/2018 là 1,79%; trung bình 3 quý 2019 là 2,6%.

Như vậy, theo ông Bùi Quang Tín, ROA hay ROI của dịch vụ khách sạn, lưu trú cũng chỉ tầm tối đa là gần 3% đối với các doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm trong ngành và họ có các hệ sinh thái tốt hỗ trợ. Các cam kết ROI trên mức này thì rất khó để các chủ đầu tư thực hiện nên khách hàng cần phải lưu ý.

Vị chuyên gia này lấy ví dụ: Một condotel có giá khoảng 3 tỉ đồng, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận là 10%, giá cho thuê phòng khoảng 2,5 - 3 triệu/ngày. Giả sử tỷ lệ khai thác phòng khoảng 30%, tức năm khai thác được 100 ngày. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được xem với giá thuê như thế, với tiền phòng như thế thì khách hàng có thuê không? Ở khu vực đó thì tỷ lệ lấp đầy phòng là bao nhiêu?… đó đều là những con số mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được.

"Nhà đầu tư thứ cấp đang chạy theo các con số cam kết lợi nhuận nhưng không hiểu rõ những con số đó đến từ đâu, khả năng khai thác vận hành dự án như thế nào, dễ dàng đặt niềm tin vào chủ đầu tư trong khi không hiểu rằng BĐS nghỉ dưỡng không giống với bất động sản thông thường, cũng như không có kiến thức đầy đủ về tính pháp lý của hình thức bất động sản này và không tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, hợp đồng mua bán”, ông Tín nhấn mạnh.

Giải thích thêm về những nhận định gần đây về tỷ suất sinh lời của condotel gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng mức sinh lợi đang thấp hơn hoặc bằng lãi suất ngân hàng, chứ không phải cao hơn gấp nhiều lần.

Lãi suất huy động tiền đồng của các ngân hàng hiện nay khoảng 8 - 8,5%/năm, trước đây các chủ đầu tư cam kết mức 12%, giờ giảm xuống 6 - 7% thì không thể nói cao hơn lãi ngân hàng. Tuy nhiên, theo ông Tín dù tỷ suất lợi nhuận không cao nhưng condotel vẫn là kênh đầu tư tiềm năng bởi giá trị tăng trưởng, cho thuê hay bán, song với sự phát triển của thị trường du lịch.