Chuyện nhà đầu tư "tay to" ôm lô đất trăm tỷ trên bờ vực phá sản khi Hà Nội dừng phân lô bán nền

Chôn vốn với thương vụ trăm tỷ

Có những nhà đầu tư đã từng rất tự tin rằng, họ chưa bao giờ thất bại trong xuống tiền vào bất động sản. Kinh nghiệm, kiến thức, những mưu mẹo trong quá trình vào hàng, tung hàng và tạo sóng đã giúp họ tối ưu khoản lợi nhuận khổng lồ. Thế nhưng, diễn biến của thị trường luôn là một ẩn số mà không phải lúc nào, nhà đầu tư cũng xác định chính xác đáp án. Đó là lý do mà bởi sự chủ quan, một số nhà đầu tư rơi vào cảnh mất trắng vì nợ nần.

Câu chuyện của nhà đầu tư V. với 8 năm kinh nghiệm là một ví dụ điển hình. Chiến lược kinh doanh của anh V. là bỏ tiền mua những lô đất lớn, phân thành ô nhỏ để bán. Trước mỗi lần mở bán, anh cùng các cộng sự sẽ tiến hành đẩy sóng thị trường, thu hút nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân. Từng rất tự tin vào kế hoạch đầu tư chưa từng thất bại trong suốt giai đoạn 2016-2020 và đến ngay cả giai đoạn dịch bệnh 2020-2021, anh V. thắng tới 4 thương vụ.

(Ảnh minh hoạ)

Đến đầu năm 2022, khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, anh V. mạnh tay huy động vốn từ các nhà đầu tư khác cộng toàn bộ nguồn tài chính tích luỹ nhiều năm để đầu tư cho một thương vụ lớn. Kinh nghiệm chưa bao giờ "ngã ngựa" cộng với phán đoán nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh khi dịch bệnh được kiểm soát, anh V. bỏ ra hơn 100 tỷ đồng để vào tiền một lô đất lớn. Anh tính toán sẽ tiến hành phân lô và đẩy hàng bằng chiêu thức cũ: Mời nhà đầu tư cá nhân đến, chia sẻ về lợi nhuận và chốt hàng.

Nhưng, dự tính của anh chưa triển khai thì đến tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã tạm dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp, trừ một số trường hợp cụ thể. Văn bản này khiến kế hoạch đầu tư của anh V. phải tạm hoãn khi việc phân lô bán nền bị siết. Đến hiện tại, cam kết mà anh V. đưa ra với những nhà đầu tư cùng góp vốn đã bị phá bỏ. Còn anh V. rơi vào tình cảnh nợ chồng nợ khi sản phẩm không thể thanh khoản. 

Bài học trong đầu tư an toàn

Khi bàn luận về câu chuyện "ngã ngựa" của các nhà đầu tư tưởng chừng như "bất phân thắng bại", anh Thắng (nhà đầu tư hơn 10 năm kinh nghiệm) đến từ Hà Nội cho rằng, trong kinh doanh bất động sản, trăm trận thắng có thể sẽ không bằng một trận thua. Anh Thắng cho rằng, thông thường, tâm lý của nhà đầu tư thắng nhiều vụ sẽ càng trở nên "hiếu thắng" hơn, sẵn sàng đổ toàn bộ vốn vào một thương vụ duy nhất. Họ suy tính, cách làm cũ chưa từng thất bại thì việc áp dụng lại cũng khó thất bại.

"Nhưng không ai có thể đánh giá chính xác thị trường diễn biến ra sao bởi có nhiều yếu tố tác động bên ngoài như trước đây là dịch bệnh và hiện tại là các chính sách quản lý bất động sản. Đã qua rồi thời điểm cứ mua là thắng, cứ xuống tiền là có lời. Từ năm 2019 trở lại đây, thị trường bất động sản đã ngày càng trở nên khó khăn hơn. Đúng là có nhiều người tài khoản nhân hàng chục lần nhờ mạnh tay đầu tư nhưng người chôn vốn cũng không hề ít", anh Thắng.

Ông Đ.A, lãnh đạo công ty bất động sản thừa nhận, rất nhiều trường hợp mua bất chấp rủi ro để tính "lùa gà" nhưng ai ngờ "gậy ông lại đập lưng ông. Ông Đ.A đưa ra quan điểm rằng: "Với tôi, đầu tư muốn có lãi thì trước hết phải tính tới sự an toàn. Tôi chưa bao giờ đưa ra bất kỳ quyết định nào mà bản thân mình cảm thấy không an toàn, có rủi ro quá lớn, nhất là đối với mua bất động sản. Tôi luôn đặt bản thân mình là người cuối cùng khi mua đất. Liệu nếu không thoát được hàng, tôi có về đây ở được không? Nếu bản thân tôi chấp nhận ở được thì tôi hoàn toàn tự tin bán được cho người mua ở thực. 

"Tiêu chí đầu tư của tôi khác với nhiều anh em trong nghề nên lợi nhuận doanh nghiệp tôi không quá lớn nhưng bù lại chúng tôi đều bình tĩnh, không lo ngại, không quá sốt ruột trước biến động của thị trường. Chúng tôi đầu tư dựa trên thực lực vốn, và xác định phần lớn là đầu tư lâu dài. Trong đầu tư bất động sản, mua đúng thời điểm, giữ đủ lâu, thì khả năng có lời tới 95%", ông Đ.A cho biết.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thời của lướt sóng với siêu lợi nhuận đã qua. Giá bất động sản mặt bằng chung đều tăng. Nhà đầu tư phải có vốn trường tốt, khả năng phán đoán và xác định bỏ tiền vào đất lâu dài thì mới thu được kết quả khả quan.