Cơn sóng "sàng lọc tự nhiên" đầu năm 2022 là cơ hội để tích lũy 3 cổ phiếu BĐS tốt giá rẻ, được hưởng lời từ "sốt đất"

Sau chuỗi ngày bùng nổ, cổ phiếu bất động sản "gặp hạn" ngay đầu năm 2022. Hàng loạt cổ phiếu tăng nóng thời qua qua rơi nhanh như "thang máy rơi" khiến hàng loạt nhà đầu tư cay đắng nhìn tài khoản bốc hơi mà không thể bán ra. Nguyên nhân khiến loạt cổ phiếu này lao dốc đến từ sau sự kiện "bom tấn" Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất đấu giá 2,45 tỷ đồng/m2 ở khu Thủ Thiêm đầu tháng 1 vừa qua. Tuy nhiều mã đã "hồi sinh" trở lại sau nhiều phiên giảm sâu, song rủi ro vẫn tiềm ẩn.

Bỏ qua những cổ phiếu mang tính đầu cơ, năm 2022 vẫn được cho là một năm "sáng cửa" đối với những doanh nghiệp bất động sản kinh doanh tốt, sở hữu quỹ đất sạch và triển khai nhiều dự án lớn. Ông Phan Quốc Bửu – chuyên gia phân tích Chứng khoán BSC vẫn đánh giá cao tiềm năng của cổ phiếu bất động sản trong năm 2022.

Theo phân tích của chuyên gia BSC, mức nền giá bất động sản tăng mạnh đi với hiện tượng "sốt đất" trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt. Trong năm 2021, cụm từ "sốt đất" có lẽ là cụm từ phổ biển nhất nổi bật trên các mặt báo và phương tiện thông tin đại chúng. Với bối cảnh lãi suất duy trì mức nền thấp và hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, kênh chứng khoán và kênh bất động sản được trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư và là nơi được tìm đến là kênh trú ẩn. Đặc biệt trong đó, kênh bất động sản ghi nhận mức tăng giá mạnh ở cả phân khúc căn hộ và phân khúc đất nền trong bối cảnh nguồn cung căn hộ và thấp nhất trong giai đoạn 2015 - 2020.

BSC đánh giá triển vọng chung của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì mức khả quan nhờ vào một số động lực sau:

Thứ nhất, hưởng lợi từ việc thúc đẩy giải ngân đầu tư công của chính phủ và kỳ vọng tiến độ xử lý quy trình pháp lý được đẩy nhanh. Với việc chính phủ đẩy mạnh vào việc đầu tư phát triển hạ tầng, đặc biệt hạ tầng kết nối liên vùng, cảng, khu công nghiệp trọng điểm sẽ giúp cho thời gian di chuyển rút ngắn giữa các khu đô thị vệ tinh và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa phù hợp với xu hướng dịch chuyển dự án sang các khu vực ngoại thành và tỉnh thành cấp 2-3 của các doanh nghiệp bất động sản (VHM, NVL, NLG, DXG, PDR, AGG, VPI) đã được cập nhiều lần trước đó.

Thứ hai, nguồn cung bất động sản dự kiến phục hồi mạnh trong năm 2022 – 2023 và giá trị mở bán mới Pre-sales của một số doanh nghiệp niêm yết lớn dự kiến đạt mức đỉnh trong giai đoạn 5 năm trở lại đây. Ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến cho hoạt động bán hàng bị hoãn lại trong phần lớn nửa cuối năm 2021. Do đó, nguồn cung được đẩy dồn sang năm 2022 sẽ giúp cho giá trị mở bán mới dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng mạnh so với giai đoạn 2018-2021. Ngoài ra, hầu hết doanh nghiệp đã tập trung tích lũy gia tăng quỹ đất mới giai đoạn 2019-2021 thông qua các hoạt động đấu giá, M&A cũng sẽ giúp tạo thêm nguồn cung mới. Do đó, BSC kỳ vọng giá trị mở bán mới sẽ ghi nhận mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây qua đó đảm bảo triển vọng lợi nhuận giai đoạn 2023-2025.

Thứ ba, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đến tiến độ bàn giao dự án được đẩy lùi sang năm 2022 sẽ giúp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận khả quan. Ảnh hưởng của việc giãn cách xã hội trong Q3/2021 tại khu vực các tỉnh thành phía Nam khiến cho việc thi công dự án bị đình trệ và việc bàn giao dự án được đẩy sang năm 2022. Do đó, từ mức nền lợi nhuận thấp trong năm 2021 sẽ tạo thuận lợi cho việc ghi nhận mức tăng trưởng khả quan trong năm 2022. Đối với nhóm doanh nghiệp ngành bất động sản có mức vốn hóa và quy mô quỹ đất trung bình (NLG, DXG, KDH, AGG, VPI) có thể ghi nhận mức tăng trưởng bình quân >25% trong năm 2022.

Bên cạnh đó, cơn sóng "sàng lọc tự nhiên" giai đoạn đầu năm 2022 sẽ là cơ hội tích lũy được các cổ phiếu bất động sản tốt có mức định giá hấp dẫn sau khi chiết khấu.

"Chúng tôi cho rằng với việc dòng tiền không còn "dễ dãi" như giai đoạn 2021, nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có (1) Quỹ đất tốt, (2) Khả năng triển khai dự án đã được chứng minh, (3) Giá trị bán hàng ghi nhận mức tăng tốt, (4) Lợi nhuận dự kiến ghi nhận tăng trưởng mạnh giai đoạn 2022-2023 và (5) Định giá đang ở mức chiết khấu hấp dẫn", chuyên gia phân tích BSC đánh giá.

Từ những yếu tố thuận lợi trên, vị chuyên gia cho rằng đây là cơ hội tốt để tích lũy được các cổ phiếu bất động sản tốt có mức định giá hấp dẫn sau khi chiết khấu. Theo đó, nhà đầu tư có thể canh xuống tiền với 3 cổ phiếu bất động sản tiềm năng là VHM, NLG, DXG khi đáp ứng đầy đủ những tiêu chí trên. Bên cạnh đó, có thể nắm giữ đối với cổ phiếu NVL, AGG, KDH.