"Condotel có sổ đỏ cũng chỉ để kinh doanh không vào ở được"

Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã chính thức có văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) công trình xây dựng không phải nhà ở như: Căn hộ du lịch (condotel); Biệt thự du lịch (resort villa); Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo đúng quy định của pháp luật.

Khi công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng từ Bộ TN&MT được đưa ra thì đa phần nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn.

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp, Văn bản 703 của Bộ TN&MT đã tạo ra cho thị trường một tâm lý tốt. 

Tại Tọa đàm trực tuyến "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vừa diễn ra sáng nay, nhiều chuyên gia, diễn giả và các doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp tục có sự bàn luận về vấn đề trên.

Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ TN&MT, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở là khâu cuối cùng của tổng thể một chuỗi các hoạt động trong quy trình. Bắt đầu từ lúc thực hiện dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ lại tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về mặt dân sự. Khâu cuối cùng mới là khâu cấp giấy, là sản phẩm cuối của tất cả các ngành khác.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Theo đó, cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đơn giản chỉ là sự ghi nhận sự cho phép hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước đối với chủ nhà đầu tư. Còn cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp, tức là thừa nhận giao dịch hợp pháp trên thị trường thứ cấp đó.

Việc cấp Giấy chứng nhận thời gian qua với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chưa có Văn bản 703 khiến cơ quan quản lý địa phương lúng túng, bởi vì nếu cấp phép thì vi phạm quy định pháp luật, còn không cấp phép thì bị phản ánh là khó dễ

Do đó,  theo bà Thịnh, Văn bản 703 đã đưa ra hướng dẫn về cấp Giấy chứng nhận, chúng ta không nên lo lắng quá, chỉ cần đảm bảo đầu vào chuẩn, câu chuyện này là giữa nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Người có tài sản cũng phải tạo lập tài sản một cách hợp pháp. Trong Luật kinh doanh bất động sản, mẫu hợp đồng là mẫu tham khảo nhưng phải thể hiện thông tin rõ ràng trong hợp đồng, cái nào là cái chung, cái nào là cái riêng, tránh tranh chấp sau này.

Cùng bàn về vấn đề này, luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông, tất cả các văn bản đã thừa nhận condotel là phòng khách sạn được xây dựng dạng căn hộ để kinh doanh du lịch. Do đó, đất đai phải là đất thương mại dịch vụ.

Văn bản 703 theo quan điểm của giới luật sư là không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở TNMT các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên Luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản. Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel.

“Condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho Condotel phải minh bạch hồ sơ”, luật sư Huế khẳng định.

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông. (ảnh 

Cùng với đó, luật sư Huế cho rằng, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều. Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

“Vấn đề này Bộ TN&MT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng”, ông Huế nhìn nhận.

Ngoài ra, theo vị luật sư này, chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý. Điều quan trọng hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; Còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.