Đất ven Sài Gòn xuất hiện “giá ảo” sau thông tin lên quận, thành phố?

Theo một số chuyên gia, các dự án ở huyện Hóc Môn, Củ Chi chỉ là mới kêu gọi, chưa có nhà đầu tư nào chính thức tham gia, cũng chưa có quy hoạch cụ thể nên chưa ai biết được khu vực nào sẽ là "tâm chấn" có thể tăng giá và gia tăng mãi lực. Tuy vậy, thời gian gần đây, nhiều người đã đổ xô tới 2 địa phương này để mua đất, khiến giá đất một số khu vực tăng chóng mặt. Những cảnh báo về "giá ảo" đã được đưa ra ở thời điểm này. Chính vì những thông tin chưa rõ ràng, người mua đất lúc này có thể gặp rủi ro, nhất là những người đầu cơ, lướt sóng hay dùng tiền vay, mua xong mà không bán được hoặc bị vướng quy hoạch sẽ rất khó khăn. Còn với những nhà đầu tư trường vốn thì đây là cơ hội tốt để đầu tư dài hạn.

Ghi nhận cho thấy, một số mảnh đất nông nghiệp tại Củ Chi và Hóc Môn đã biến động tăng giá hơn hai tuần nay. Trong đó, việc "sang tay" nhanh với giá chênh hàng trăm triệu đồng đã xuất hiện tại các thị trường này. Chẳng hạn, một mảnh đất 6.000-7.000m2 tại huyện Củ Chi mua vào với giá 1-1,1 tỉ đồng/1.000m2, sau đó 1 tuần đã chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư 1.2 tỉ đồng/1.000m2;  với các mảnh đất vị trí đẹp, tiềm năng, chuyển thổ được thì giá còn tăng nhanh hơn. Có một số mảnh đất chào giá 2.5-2.7 tỉ đồng/1.000m2 có thể bật tăng lên 3 tỉ đồng/1.000m2 trong khoảng thời gian ngắn.

Nếu so với thời điểm cách đây một năm, những mảnh đất nông nghiệp tại Hóc Môn, Củ Chi giá đã tăng khoảng 20-40% (tuỳ vị trí). Có mảnh đất tại xã An Nhơn Tây (huyện Củ Chi) năm 2020 giá rơi vào khoảng 1.3-1.4 tỉ đồng/1.000m2 thì hiện đã tăng lên 2.2-2.7 tỉ đồng.

Ở loại hình đất trong khu dân cư hiện hữu, lên thổ cư giá còn "bật tăng" nhanh hơn. Có những nền đất tăng 20-30% so với thời điểm trước Tết Nguyên đán.  Ghi nhận cho thấy, trước Tết, những đất nền phân lô tại Củ Chi có giá từ 13-22 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như đất nền đường Võ Văn Bích (xã Bình Mỹ), đường Trần Thị Lan (xã Tân Thạnh Tây) hay đường Trần Văn Chẩm (xã Tân Thông Hội) có diện tích mỗi nền trên dưới 100m2 đều có mức giá từ 15 – 22 triệu đồng/m2. Hiện, giá đã tăng lên khoảng 1-3 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của Chợ Tốt Nhà mới đây, thời điểm tháng 2/2022, lượng tìm kiếm nhà đất tăng mạnh tại khu ven Sài Gòn, trong đó nổi bật là huyện Củ Chi. Xu hướng này cũng tương đồng với nhu cầu tìm mua, giao dịch thực tế tại các khu vực. Đáng chủ ý, Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực trên, luôn ở mức cao gấp đôi so với khu vực thứ 2 là Quận 9 (TP. Thủ Đức).

Tại Huyện Củ Chi, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ ghi nhận lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết, lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại Huyện Củ Chi dao động ở mức 3,4 - 3,5 tỷ đồng (khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Tại xã Nhuận Đức, cụ thể, trên đường Bà Thiên một lô đất 425m2 được rao bán với giá 2,15 tỷ đồng, đất lên được thổ cư. Thế nhưng, cách đó 700m, cũng trên đường Bà Thiên, một lô đất 120m2 lại được chủ rao bán với giá 1,5 tỷ đồng. Hai lô đất cùng mặt tiền một con đường nhưng giá đã chênh nhau gần 3 lần.

Theo các môi giới Củ Chi, khoảng hơn một tuần nay, nhiều chủ đất gỡ bảng rao bán cũ để cập nhật giá mới. Ngoại trừ một số trường hợp "hét giá", thì giá đất tại đây cũng chỉ tăng nhẹ. Chẳng hạn như đất trên đường Nguyễn Thị Lắng (xã Tân Phú Trung) với hạ tầng cơ bản, full thổ cư, cách trung tâm Tp.HCM chỉ 28km, được rao bán với giá chỉ từ 13,5 triệu đồng/m2. Hay trên đường Võ Văn Bích (xã Bình Mỹ), cách trung tâm Tp.HCM 24km cũng được rao bán với giá chỉ khoảng từ 15 triệu đồng/m2. Hiện mức giá ở hai khu vực này chưa ghi nhận sự thay đổi nhiều.

Những thông tin tích cực về đề án lên Thành phố trực thuộc cùng việc Tp.HCM sẽ kêu gọi đầu tư vào 55 dự án tại huyện Củ Chi, Hóc Môn mới đây đã tác động đến thị trường BĐS khu vực này.

Trong khi đó, ở huyện Hóc Môn, đất đai có phần hiếm hơn và giá đã cao chót vót. Chẳng hạn, mảnh đất rộng 3.000 m2 trên địa bàn xã Đông Thạn có giá rao bán 2,4 tỉ đồng/sào, tức hơn 7 tỉ đồng cho toàn bộ miếng đất, mức này đã tăng hơn 1 tỉ đồng so với trước Tết.

Ghi nhận cho thấy, nếu so với khu Đông, giá BĐS khu Tây Sài Gòn mặt bằng giá còn thấp hơn. Theo đó, với các thông tin tích cực về quy hoạch xuất hiện ngày càng rõ ràng chính là nguyên nhân chính khiến BĐS Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè hay Bình Chánh gia tăng về giá. Thực tế, sự biến động này đã diễn ra những năm trước khi mà các thông tin quy hoạch mới "manh nha". Tuy vậy, đến nay khi các cuộc họp, kiến nghị, đề xuất diễn ra liên tục với tần suất dày thời gian gần đây, các ban ngành "quyết tâm" đưa các huyện lên quận hoặc thành phố trực thuộc thì thị trường BĐS khu vực này mới thực sự bùng nổ về giá.

Tuy vậy, theo một số chuyên gia, không ít nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi, nhất là các đầu nậu, cò đất, hay các doanh nghiệp bất lương đã làm cho giá đất ở huyện Củ Chi, Hóc Môn loạn lên trong khoảng thời gian ngắn.

Thực tế, đã không ít trường hợp lao vào cơn sốt đất ăn theo thông tin quy hoạch, rồi mãi không ra được hàng. Nhiều người mua phải đất dính quy hoạch giao thông, công viên… phải ngậm ngùi, người hưởng lợi trong cơn sốt chủ yếu là đầu nậu.

Đến thời điểm hiện tại, dù chưa nổ ra các cơn sốt ảo như tình trạng của một số thị trường BĐS tỉnh, tuy nhiên những cảnh báo về giá đất "ảo" và người mua nên tỉnh táo khi vào thị trường đu theo thông tin đã được đưa ra tại thị trường ven Sài Gòn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, sốt ảo giá đất đi đôi với hoạt động "đầu cơ" nhà, đất đang có dấu hiệu quay trở lại ngay trong 2 tháng đầu năm 2022 cần được các địa phương quan tâm xử lý quyết liệt, kịp thời các "đầu nậu", "cò đất, cò nhà", doanh nghiệp "bất lương" để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.