Đầu tư Condotel: Mua nhà, nhận rủi ro về giá

Condotel đã và đang bùng nổ mạnh mẽ trong vài năm gần đây

Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS chứng kiến cuộc “đổ bộ” của một phân khúc mới nằm trong dòng sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giá trên dưới 2 tỷ đồng có tên condotel. Theo giới đầu tư địa ốc, "đổ tiền" vào condotel đang là xu hướng nổi bật trong thời điểm hiện nay bởi khả năng sinh lời lớn.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017, phân khúc condotel bùng nổ với lượng cung sản phẩm của các dự án lên đến 22.837 căn. Còn theo ước tính của Bộ Xây dựng, 27.000 - 29.000 căn hộ condotel sẽ tung ra thị trường mỗi năm từ năm 2017 - 2019.

Tuy nhiên, cùng với sự bùng nổ mạnh mẽ của condotel, xuất hiện một số vấn đề như căn cứ vào đâu để chủ đầu tư condotel có thể thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ cho loại hình này.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, mua bán, giao dịch, thừa kế, chuyển nhượng, tài trợ đều là rủi ro lớn với các nhà đầu tư condotel

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Condotel là một loại hình khiến bản thân ông cũng phân vân, không biết nên phân loại vào bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở.

Ông Hiếu nói: “Nhà đầu tư ban đầu xây dựng hàng trăm căn hộ, rồi tìm cách bán nó cho nhà đầu tư thứ cấp. Rồi nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ được sử dụng 10 - 15 ngày/năm. Thời gian còn lại, họ giao căn hộ cho chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh và nhận được một cam kết lợi nhuận từ 10 - 12%/năm.

Nói là nhà ở cũng đúng vì tôi sở hữu căn hộ, tôi có quyền đưa vợ con tới đó ở 10 - 15 ngày mỗi năm, thoải mái sử dụng căn hộ. Nhưng khoảng thời gian còn lại là kinh doanh. Song pháp luật Việt Nam chưa định hình điều này, đây là rủi ro lớn cho tất cả những nhà đầu tư hiện tại và tương lai”.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, tại một số địa bàn, một số nhà đầu tư thứ cấp đã được cấp sổ đỏ. Họ hiểu rằng họ được quyền sở hữu condotel không giới hạn thời gian. Tuy nhiên, nếu sau này pháp luật quy định rằng đó là loại hình bất động sản đầu tư kinh doanh, chỉ trao quyền sở hữu 50 năm, nhiều lắm là 70 năm thì những nhà đầu tư thứ cấp lại rơi vào một rủi ro pháp lý lớn.

Tương tự, về phía ngân hàng, nhiều ngân hàng không dám cho vay condotel bởi họ không hiểu loại hình này trong tương lai sẽ được định hình thế nào.

TS. Nguyến Trí Hiếu liên tiếp đặt câu hỏi: “Nếu ngân hàng sử dụng condotel làm tài sản thế chấp cho vay, tới cuối cùng khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng lại phải thu hồi condotel đó nhưng liệu có thu hồi được không?

Về mặt pháp lý thì có thể làm được, nhưng sau đó bán cho ai? Tôi không thể bán cho một thường dân được bởi bất động sản đó được quản lý bởi nhà đầu tư đầu tiên. Họ có chấp thuận một người mới tới mua nhà, rồi biến đó thành căn nhà của mình trong khi tất cả quần thể xung quanh thuộc loại khách sạn 5 sao?

Hoặc giả sử tôi để cho con tôi thừa kế, nhưng con tôi không muốn kinh doanh condotel mà dọn nhà tới đó ở. Liệu nhà đầu tư đầu tiên có chấp nhận không? Rõ ràng, mua bán, giao dịch, thừa kế, chuyển nhượng, tài trợ đều là rủi ro lớn với các nhà đầu tư condotel”.

Từ đây, ông Hiếu hi vọng Quốc hội, Chính phủ sẽ sớm có quy định về condotel. Trong đó, cần xem BĐS nghỉ dưỡng là đất nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Điều này có nghĩa mảnh đất đó có thể được sử dụng theo không gian, nhưng không bắt buộc người sử dụng nó phải là dân cư.

TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) chỉ ra rủi ro về giá trị condotel khi đầu tư vào loại hình bất động sản này

Còn TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) đánh giá, condotel là một loại hình rất kỳ lạ, nhiều rủi ro với người mua.

“Về mặt tài chính, khi chúng ta đầu tư vào một bất động sản, họ cam kết lợi nhuận bao nhiêu phần trăm nghe rất hấp dẫn. Nhưng khi chúng ta mua lại bất động sản đó, họ lại kinh doanh trên tài sản của chúng ta và tỷ suất lợi nhuận sẽ do họ quyết định. Tỷ suất lợi nhuận trên mỗi tài sản sẽ quyết định giá của tài sản, như vậy chúng ta lại để họ quyết định giá tài sản của chúng ta.

Điều này rất khác với các loại tài sản khác, khi đầu tư chúng ta có thể bán ra khi giá cao, mua vào khi giá rẻ. Về công cụ tài chính, tôi thấy rất chặt khi chúng ta mua tài sản, nhưng giá trị tài sản lại do đối tác quyết định.

Trong trường hợp lỗ, muốn bán condotel đi cũng khó bởi người mua tương lai tính toán giá trị bất động sản dựa trên tỷ suất sinh lời của chính bất động sản đó. Điều này khiến nhà đầu tư thứ cấp bị mắc kẹt với condotel”.