Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư: Bất cập quy định về đất đai

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP HCM

Tại dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) và trong dự thảo tờ trình nhận định đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã có đề xuất quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả.

Tác động lớn đến thị trường

Tuy nhiên, quy định này sẽ gây thiệt hại đến chủ sở hữu căn hộ của các dự án nhà ở sau này. Về giá bán căn hộ có cấu thành bằng các yếu tố: Giá trị quyền sử dụng đất được phân bổ cho diện tích căn hộ; Chi phí của chủ đầu tư (chi phí thủ tục dự án, chi phí xây dựng, chi phí bán hàng…); Thuế giá trị gia tăng (không tính giá trị quyền sử dụng đất); Lợi nhuận của chủ đầu tư.

Nếu sửa đổi Luật đất đai chuyển từ "đất ở ổn định lâu dài" sang hình thức "đất ở, có thời hạn" thì yếu tố chi phí về quyền sử dụng đất sẽ giảm, từ đó tác động đến chi phí của dự án, tác động đến thị trường bất động sản và "có thể" phản ánh một phần trong giá bán căn hộ cho người mua.

Giá bán căn hộ cho người mua do chủ đầu tư quyết định nên dù tiền sử dụng đất (đất ở, có thời hạn) nộp Nhà nước ít hơn trước đây (đất ở, ổn định lâu dài) sẽ ít tác động. Tuy nhiên, nếu thủ tục dự án nhà ở được tháo gỡ và tạo nhiều hướng phát triển phù hợp sẽ tạo thị trường bất động sản cạnh tranh lành mạnh, thị trường có nguồn cung từ nhiều dự án sẽ tác động rất nhiều đến giá bán căn hộ.

Thứ hai, việc quy định phương án 2 của hồ sơ dự án luật sẽ không phù hợp tâm lý người Việt Nam để lại tài sản cho con cháu.

Đây là một nội dung mới so với hệ thống văn bản pháp luật hiện nay, và khác với những thông tin mà người dân hiểu trước đây. Tâm lý những ngày qua là do cách hiểu chưa đúng, chưa chính xác của đăng tải và từ người đọc.

Khi người dân sẽ hiểu đúng, chính xác về phương án này, lựa chọn nhà đất (như nhà ở riêng lẻ) để có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặt khác, Luật Nhà ở (mới) nếu được thông qua có hiệu lực đối với các dự án sẽ đăng ký sau ngày luật có hiệu lực, không có hiệu lực hồi tố.

Tuy nhiên, nhiều người đang có nhu cầu sử dụng căn hộ để đáp ứng ngay nhu cầu cấp thiết hiện nay sẽ góp phần giảm xu hướng đầu tư vào căn hộ để chờ tăng giá. Thị trường về căn hộ sẽ hướng đến nhu cầu thực, ít bị đầu tư cơ hơn.

Thứ ba, quy định này cũng sẽ tác động giá căn hộ trên thị trường giảm.

Bất cập sở hữu thời hạn

Song phương án trong hồ sơ đề xuất sẽ không đưa ra sự thay đổi này được dựa trên việc sẽ thay đổi mới của Luật Đất đai về hình thức trao quyền sử dụng đất (giao đất ở có thời hạn, cho thuê đất ở) đối với người mua căn hộ nhà chung cư.

Đề xuất chung cư có thời hạn sẽ không thể thực hiện nếu không quy định đồng nhất với Luật Đất đai

Bên cạnh đó, có việc sử dụng chưa đúng thuật ngữ "thời hạn sở hữu" và lấy khoảng thời gian nhà chung cư còn đủ điều kiện sử dụng đồng nhất với "thời hạn sở hữu"; … từ đó dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu chưa chính xác về phương án này, và nhiều vấn đề khác liên quan.

Cụ thể, Hiến pháp năm 203, Bộ Luật dân sự 2015 không có từ ngữ "Thời hạn sở hữu", "Thời hạn được sở hữu", "sở hữu có thời hạn".

Luật Nhà ở 2014, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận) và một số văn bản pháp luật khác sử dụng từ ngữ này là không chính xác này, dẫn đến quy định không đúng.

Đồng thời dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu sai về chế định quyền sở hữu theo quy định Bộ Luật dân sự 2015, cũng như cách hiểu trong phương án đề xuất: theo quy định hiện hành thì sở hữu căn hộ nhà chung cư là vĩnh viễn; chủ sở hữu căn hộ bị mất quyền sở hữu,…

Từ ngữ "thời hạn" được sử dụng nhiều trong các văn bản pháp luật và đời sống hàng ngày có nghĩa, nội hàm khác nhau: "khoảng thời gian", "thời gian phải thực hiện nhĩa vụ", "hết khoảng thời gian thì mất quyền".

Nếu gắn những nghĩa của "thời hạn" này ghép vào từ "sở hữu" thành cụm từ "thời hạn sở hữu" sẽ mang nhiều nghĩa, tùy theo người hiểu: là khoảng thời gian còn quyền sở hữu, hết khoảng thời gian này là bị mất quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, Hiến pháp năm 2003, Bộ Luật dân sự 2015 không có từ ngữ "Thời hạn sở hữu", "Thời hạn được sở hữu", "sở hữu có thời hạn". Do đó, việc chuyển nhượng quyền sở hữu trong một thời gian sau đó trả tài sản lại cho chủ sở hữu là không phù hợp quy định Bộ Luật dân sự 2015.

Nếu có trên thực tế các Hợp đồng mua bán căn hộ có thời hạn thì có thể phải giải quyết trong một vụ tranh chấp tại Tòa án, Trọng tài thương mại về hợp đồng vô hiệu.

Đối với Cơ quan Nhà nước, không có quy định về cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ có thời hạn đối với trường hợp Chủ đầu tư dự án ở thương mại bán căn hộ nhưng ghi "Thời hạn sở hữu".

Ngoài ra, việc lấy "Tuổi thọ thiết kế" để xác định về "Quyền sở hữu" (hay như trong Phương án: "Thời hạn sở hữu") là không chính xác. Khi hết "Tuổi thọ thiết kế" thì vẫn không phải là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu theo Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.

Không những vậy, phương án có nội dung khác với trường hợp người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam và khác với quy định Nghị định 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Theo đó, kiến nghị nội dung trình bày về phương án cần sử dụng từ đúng thuật ngữ pháp lý. Đồng thời phương án được đưa ra khi có sự thay đổi trong hồ sơ đề xuất xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có thay đổi về chế độ quyền sử dụng đất của người mua căn hộ nhà chung cư.

Theo đó để đáp ứng thực tiễn cần có 2 trường hợp dựa trên cơ sở về Nhà nước trao quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Vẫn giữ quy định chế độ: người mua căn hộ có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và thời gian đăng ký quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận không xác định (như quy định hiện nay). Đây là trường hợp dự án nhà ở thương mại xây dựng trên 100% đất ở của chủ đầu tư.

Trường hợp 2: Nếu Luật đầt đai sửa đổi việc giao đất ở có thời hạn (hoặc cho thuê đất ở) thì khi kết thúc thời hạn đăng ký quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận (và thời gian gia hạn) thì chủ sở hữu căn hộ xử lý đối với công trình nhà ở (tháo dỡ, di dời) và bàn giao lại đất cho Nhà nước.

Đây là trường hợp dự án nhà ở thương mại xây dựng trên Nhà nước giao đất ở có thời hạn hoặc khi chủ đầu tư thuê đất ở của người khác để thực hiện dự án.