Doanh nghiệp bất động sản né bảo lãnh ngân hàng: Cần chế tài chặt chẽ

LTS: Ngày 9/2/2021, Thủ tướng Chính phủ có văn bản Số 1003/VPCP-CN giao Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan nghiên cứu, xử lý thông tin Diễn đàn Doanh nghiệp phản ánh về việc doanh nghiệp bất động sản né cam kết bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh ngân hàng có cũng như không.

Ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa

Chia sẻ riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cho biết, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời đã được soạn thảo rất kỹ càng, chặt chẽ, nội dung về cam kết về bảo lãnh ngân hàng mục đích để người mua, người bán có một cam kết bền vững và bên thứ 3 cam kết là trọng tài để ghi nhận việc mua bán trên phù hợp và người bán cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ trong hợp đồng mua bán. Trường hợp dự án không được thực hiện theo đúng tiến độ, chủ đầu tư sẽ bị phạt và ngân hàng chính là bên sẽ hoàn trả số tiền này cho khách hàng.

- Theo ông quy định bảo lãnh hiện nay đang bộc lộ những bất cập gì? Điều này gây ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được áp dụng vào thực tế, khi các chủ đầu tư hoàn thành các công việc giấy tờ, sau khi gửi văn bản đến Sở xây dựng để xác nhận dự án có đủ điều kiện mở bán hay không thì đa phần mục cam kết bảo lãnh ngân hàng bị để ngỏ giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Sở Xây dựng thường sẽ có đề nghị trước khi ký hợp đồng mua bán, đề nghị chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết bảo lãnh ngân hàng. Điều này vô tình khiến luật khi đi vào thực tế không chặt chẽ, tạo tiền đề cho tất cả các chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Bởi không có một cơ quan quản lý việc này, hay có quản lý cũng chỉ mang tính hình thức.

Thậm chí đã nhiều trường hợp chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng khi mở bán để lấp liếm rằng dự án được cam kết bảo lãnh ngân hàng, sau khi dự án có sự cố chậm triển khai thì lúc đấy mới thông báo đến khách hàng đây không phải thư bảo lãnh dự án mà chỉ là thư đảm bảo nguồn vốn cho dự án. Điều này gây ảnh hưởng đến khách hàng cũng như thị trường bất động sản.

Một vấn đề nữa cũng cần đề cập, vì sao chủ đầu tư né bảo lãnh ngân hàng, thực tế khi chủ đầu tư thực hiện dự án đều dựa vốn từ ngân hàng, từ khách hàng do đó khi yêu cầu bảo lãnh từ ngân hàng cần có một tài sản khác để tín chấp cho ngân hàng. Và đa phần chủ đầu tư không có tiềm lực để làm việc này. Từ đó lách luật, việc cam kết bảo lãnh không được áp dụng rộng rãi và không được quản lý chặt chẽ.

Quy định bảo lãnh "nhà trên giấy" chưa được quản lý một cách chặt chẽ, bài bản

- Nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ quy định bảo lãnh này. Quan điểm của ông như thế nào?

Theo tôi không nên bỏ cam kết bảo lãnh ngân hàng, bởi các lý do sau đây: Thứ nhất, hiện nay trên địa bàn cả nước có rất nhiều chủ đầu tư được kinh doanh mua bán bất động sản nhưng cũng không ít dự án chậm trễ tiến độ, trì trệ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà, trong khi họ đã đóng tiền đầy đủ, dẫn đến kiện cáo triền miên, gây bức xúc dư luận.

Để đảm bảo tính cân bằng cho thị trường bất động sản, không nên bỏ cam kết bảo lãnh ngân hàng mà có thể xem xét thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế. Đơn cử như để cả 2 bên chủ đầu tư và ngân hàng tiến hành cam kết dân sự, hoặc không cần cam kết hết 100% mà chỉ cần bảo lãnh 70%.

Bởi thực chất, hiện nay trong luật kinh doanh bất động sản có nhiều yếu tố bất cập chứ không riêng cam kết bảo lãnh. Trong đó một trong những yếu tố gây bất an nhất cho khách hàng là việc huy động vốn.

Theo quy định, một dự án phải hoàn thiện đủ thủ tục, hồ sơ, tài chính, phải xây dựng hạ tầng, phần móng mới lập văn bản gửi Sở xây dựng để họ xét duyệt được phép bán nhà hình thành trong tương lai (huy động vốn).

Nhưng thông thường các chủ đầu tư đã huy động vốn trước khi đủ điều kiện, việc này là một phần tác nhân gây nên nhũng nhiễu, tiêu cực trong kinh doanh bất động sản. Do đó, chúng ta cần siết chặt các hình thức đặt cọc giữ chỗ, nghiêm cấm chủ đầu tư không được đặt cọc giữ chỗ bất cứ tình huống nào.

Phải đảm bảo dự án đủ điều kiện mới được huy động vốn, chỉ khi chủ đầu tư khi đã đầu tư vào dự án thể hiện rằng chủ đầu tư đã có một phần năng lực thực hiện dự án, việc huy động vốn mới có cơ sở để đảm bảo một phần cho việc bán nhà hình thành trong tương lai.

Nhưng với tình hình hiện tại, khi chủ đầu tư đã có thể huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện, thì rõ ràng chủ đầu tư dễ dàng né bảo lãnh ngân hàng bởi dự án đã có thể bán khi chưa đủ cơ sở pháp lý. Đây chính vấn đề gốc rễ của việc né bảo lãnh ngân hàng và cần có chế tài chặt chẽ trong việc huy động vốn dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán.

- Ông có đề xuất gì để khách hàng "mua nhà trên giấy" an toàn?

Nếu như chúng ta thực hiện tốt cam kết bảo lãnh ngân hàng thì có thể giảm tới 80% khiếu kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng. Bởi khi đã có cam kết bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư sẽ không làm "ẩu" tại dự án của mình.

Đơn cử như tại địa bàn tỉnh Khánh Hòa, rất nhiều trường hợp khách hàng mua dự án bất động sản cho đến khi dự án đến thời hạn đưa vào sử dụng nhưng không hoàn thành, lúc này mới xảy ra việc tranh chấp, khiếu kiện, trong khi việc cam kết bảo lãnh dự án không có. Nếu có cam kết bảo lãnh ngân hàng như đúng quy định, sẽ không có việc này xảy ra.

Phải quy định yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành cam kết bảo lãnh ngân hàng trước khi nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xem xét đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Chỉ khi làm được điều này, thị trường mới có được sự thanh lọc mạnh mẽ và cam kết bảo lãnh ngân hàng mới thực sự phát huy được tác dụng.

- Vâng! xin cảm ơn ông.