Động lực nào để phát triển đô thị tại TP.HCM?

'Phát triển đô thị vẫn còn theo kiểu vết dầu loang - thấp tầng'

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM hiện có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến  88%, còn lại là căn hộ nhà chung cư. Trong đó, có 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch và một số khu vực dân cư nội thành cần được chỉnh trang và nhà ở có tuổi thọ lớn trên 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%), diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63 m2/người, tuy đạt kế hoạch đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24 m2/người của cả nước.

HoREA cho rằng, xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu "vết dầu loang - thấp tầng", chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị, cũng như chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường. Đặc biệt là chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở chủ yếu là phát triển nhà chung cư và chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận TP.HCM.

"Với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn, vì nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu vết dầu loang - thấp tầng, như hiện tại, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư của thành phố", HoREA nhận định.

Đối với báo cáo nhận định trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển, theo HoREA là chưa chuẩn xác, vì thông qua quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết phân khu phù hợp, vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các dự án  chỉnh trang tái phát triển đô thị, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.

Trong hơn 30 năm qua, thành phố đã thực hiện nhiều dự án chỉnh trang tái phát triển đô thị, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, lụp xụp, điển hình là dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè; khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5; một số khu phố của các quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh hoặc tham khảo dự án chỉnh trang tái phát triển khu vực Otemachi, Marunouchi and Yurakucho Ga Tokyo Nhật Bản, chỉ với quy mô 120 ha, đã tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.

Dù vậy, thực tế cho thấy tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định, dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn, nhưng không nên nhận định trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển.

Động lực để phát triển đô thị

Theo HoREA, hoạt động chỉnh trang tái phát triển đô thị và phát triển các khu đô thị mới là hai động lực để phát triển đô thị đối với TP.HCM. Qua đó, việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM cũng cần đảm bảo 2 nhiệm vụ là phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới và chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.

Đồng thời, cần định hướng phát triển đô thị nén, chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng (như Luật Nhà ở yêu cầu), để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.

Bên cạnh đó, đối với việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP. Thủ Đức, HoREA cho rằng, thành phố nên nghiên cứu việc xây dựng TP. Thủ Đức gắn liền với quy hoạch khu vực Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) và khu vực các phường Long Phước, Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Trường Thọ và phối hợp với các tỉnh giáp ranh thành phố, nhất là tỉnh Đồng Nai để cùng điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Nhơn Trạch, Long Thành.

Còn với tỉnh Bình Dương để điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị xã Dĩ An (có phần lớn đất Đại học Quốc gia TP.HCM), TP. Thuận An; Với tỉnh Long An để điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Đức Hòa, Cần Giuộc; Với tỉnh Tây Ninh để điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Trảng Bàng, để đảm bảo phát triển đồng bộ.

Mặt khác, HoREA đề nghị UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch và kiến trúc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM, có định hướng quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp gần, hoặc tương đối gần các ga metro tại một số quận ven, huyện ngoại thành hiện nay, kể cả một số khu vực thuộc TP. Thủ Đức.

Qua đó, tạo điều kiện phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Ngoài ra, để phát huy thế mạnh và phối hợp hoạt động của các tỉnh, thành phố tại khu vực phía Nam, HoREA cũng đề nghị TP.HCM thí điểm thành lập "Hội đồng vùng TP.HCM", do Thủ tướng Chính phủ trực tiếp chỉ đạo, để phát huy vai trò động lực của thành phố và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cũng như đối với cả nước và khu vực.