Dù các ông lớn tuyên bố “bỏ cọc” đất Thủ Thiêm, mặt bằng giá BĐS Tp.Thủ Đức không hề hạ nhiệt, thậm chí vọt ngưỡng giá mới

Thậm chí mới đây, một dự án mới tại Tp.Thủ Đức là The Global City có mức giá lên đến 38,1 tỉ đồng/căn nhà phố thương mại diện tích 95m2 (diện tích sàn 361m2). Đây là mức giá chưa VAT, và các loại thuế liên quan cho căn nhà. Như vậy, tính bình quân mỗi m2 đất tại đây có giá lên gần 400 triệu đồng/m2.

Ghi nhận cho thấy, giá căn hộ sơ cấp khu vực Thủ Thiêm hiện đang giao dịch ở mức trên dưới 8.000 USD/m2. Tuy nhiên, với mặt bằng giá đất đấu giá lên gần 2,45 tỷ đồng/m2, dự báo giá căn hộ có thể tăng 2,5 - 3 lần trong thời gian tới. Dù nhận định này trong thời điểm các ông lớn mới trúng đấu giá, chưa bỏ cọc. Nhưng, việc bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, theo một số chuyên gia trong ngành không ảnh hưởng mấy đến mặt bằng giá trong tương lai của Tp.Thủ Đức.

Tại Q.9 cũ, dự án khu đô thị 270 ha thuộc phường Long Thạnh Mỹ hiện đang bắt đầu giữ chỗ phân khu dinh thự mặt tiền sông với giá bán dự kiến 300 tỷ đồng một căn, diện tích đất 350-1.000 m2. Đây cũng là mức chào bán tổng giá trị tài sản nhà liền thổ cao nhất khu vực quận 9 từ trước đến nay.

Trong khi đó, tại quận Thủ Đức, giá nhà phố thương mại và biệt thự ven sông của một dự án nằm trên Quốc lộ 13 cũng đang ghi nhận giá chào bán 350 triệu đồng/m2. Mức giá này đã 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay, một căn nhà phố trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Q.2 cũ) trước đây được bán với giá 35 tỷ đồng thì nay đang giao dịch với mức 45-47 tỷ đồng/căn.

"Cơn chấn động" tăng giá BĐS Tp.Thủ Đức vẫn âm ỉ dù một số ông lớn đã tuyên bố bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm. Ảnh: HV

Không chỉ khu vực Thủ Thiêm mà cả TP Thủ Đức, giá đất cũng tăng theo vụ đấu giá. Cụ thể, giá đất tại khu Đông Thủ Thiêm, khu Nam Rạch Chiếc, khu Cát Lái, khu Đảo Kim Cương… trước kia được giao dịch 160-164 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200-250 triệu đồng/m2. Tại quận 9 cũ (cách Thủ Thiêm 20km) các nền đất 100m2 cũng đã tăng 1-2 tỷ đồng/nền. Các lô đất lớn từ 300m2 trở lên tăng thêm 8-10 triệu đồng/m2. Cá biệt, mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp đã được rao bán 200 triệu đồng/m2.

Nếu trước Tết Nguyên đán, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240 - 300 triệu đồng/m2. Một số khu vực như đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường, có giá giao dịch tăng từ 140 - 160 triệu đồng/m2 lên 150 - 200 triệu đồng/m2. Sự biến động tăng giá này đã bắt đầu rục rịch từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021.

Ngay sau phiên đấu giá đất, một lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 dự báo, chủ đầu tư phải bán căn hộ tầm 20.000 USD/m2 mới đạt điểm hòa vốn. Mức giá này cao hơn gấp đôi so với mức giá sơ cấp cao nhất đang giao dịch ở khu vực Thủ Thiêm.

Theo khảo sát, trong khu vực, mức giá sơ cấp cao nhất ở dự án Empire City của liên doanh Keppel Land ở mức gần 9.000 USD/m2. Trong khi đó dự án The Metropole do Sơn Kim Land là đơn vị phát triển đã cháy hàng các giai đoạn mở bán trước, với mức giá ghi nhận gần nhất khoảng 8.000 - 8.500 USD/m2. Dự án The River do City Garden phát triển cũng có mức giá khoảng 7.000 USD/m2.

Ngay khi thông tin đấu giá thành công 4 khu đất ở Thủ Thiêm đã lập tức có tác động đến thị trường bất động sản Tp.Thủ Đức nói chung. Trong khi thị trường sơ cấp khan hàng thì hiện các căn hộ thứ cấp có mức chênh lệch giá lên đến 3 - 4 tỷ/căn. Dù hai doanh nghiệp là Tân Hoàng Minh và Công ty Bình Minh hiện đã công bố bỏ cọc đấu giá 2 lô đất vàng Thủ Thiêm nhưng gần như thông tin này không mấy tác động đến mặt bằng giá khu vực, thậm chí một vài dự án mới bung hàng đầu năm 2022 còn vọt ngưỡng mới. Có trường hợp còn tăng giá 30-40% so với năm ngoái.

Theo một số chuyên gia, hiện nay tình trạng cung ít cầu nhiều dẫn dắt thị trường nên nhóm đối tượng nắm giữ bất động sản để đầu cơ chưa bị ảnh hưởng ngay lập tức trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự tăng giá tài sản quá nhanh có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản kém tích tụ dần theo thời gian. Thị trường đầu tư tài sản tăng trưởng đến một điểm cực đại sẽ giảm tốc. Khi đó, chỉ có các tài sản đạt được giá trị thật mới có giao dịch mua bán trong khi các tài sản bị đẩy lên vùng giá ảo có thể mất thanh khoản.

Chia sẻ trên báo chí trước đó, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường đang nóng nên ai cũng đẩy giá lên theo kiểu nước lên thuyền lên. Các doanh nghiệp đang cùng nhau đẩy giá tăng cao như vậy sẽ dễ hình thành bong bóng BĐS, khi đó thị trường sẽ gãy và sẽ nguy hiểm đến toàn thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như kéo mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới. Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại Tp.HCM đứng trước thách thức, khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TP.

"Trước mắt, các khu vực xung quanh Thủ Thiêm, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình", ông Châu nói.

Một chuyên gia trong ngành cũng chia sẻ, việc tăng giá cao ở các dự án BĐS không phải đáng mừng mà đáng lo và cần có kế hoạch ứng phó. Bởi, điều này còn liên quan đến tính thanh khoản của dự án, của cả thị trường khu vực. Tình trạng xây xong nhà bán sẽ không có ai mua cũng có thể diễn nhìn từ hệ luỵ giá cao này.