Giá thấp hơn 30% nhưng vì sao người mua lại thờ ơ với căn hộ dự án cũ mà đổ xô vào dự án mới?

Quả thực, căn hộ thứ cấp trên thị trường BĐS hiện nay đang phải cạnh tranh mạnh với các sản phẩm sơ cấp của chủ đầu tư (dự án mới). Không chỉ tăng giá, căn hộ sơ cấp hấp dẫn người mua hơn căn hộ thứ cấp.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, mặc dù căn hộ thứ cấp bán giá thấp hơn 30% so với căn hộ đang mở bán nhưng tiêu thụ vẫn rất khó khăn. Trong khi đó căn hộ sơ cấp lại thu hút khách mới do bị hấp dẫn bởi chủ đầu tư, thị trường.

Ghi nhận cho thấy, nếu căn hộ trên thị trường sơ cấp (bán ra từ chủ đầu tư) vẫn xu hướng tăng giá mạnh thì ngược lại các căn hộ thứ cấp (do các nhà đầu tư cá nhân bán ra) mức tăng khiêm tốn, thậm chí ở một số dự án giá căn hộ thứ cấp có hiện tượng đi ngang hoặc tăng mức nhẹ so với cùng kì năm ngoái. Có một số trường hợp, NĐT cần tiền bán gấp trong mùa dịch dường như giá căn hộ không tăng so với thời điểm mua vào.

Chia sẻ trước đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, có một số NĐT căn hộ bị ngợp tài chính, họ mua căn hộ từ thời điểm đầu nhưng do không thể tiếp tục đóng được tiền nữa sẽ có xu hướng bán ra bằng giá hoặc nhích nhẹ. Đây là cơ hội để những NĐT khác mạnh tay hơn nhảy vào. Vị chuyên gia này cũng khẳng định, khách quan mà nói, so với phân khúc đất nền, nhà phố thì mức độ tăng giá của căn hộ thấp hơn. Ở bối cảnh dịch Covid-19 như hiện nay, loại hình này phù hợp với nhu cầu ở thực thay vì đầu tư.

Cũng theo ghi nhận của DKRA Vietnam, trong thời gian qua, giao dịch thứ cấp trên thị trường tương đối trầm lắng, tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý, đang trong giai đoạn bàn giao. Mức giá của căn hộ thứ cấp trong tháng 5/2021 nhìn chung không đổi so với tháng 4/2021.

Mặc dù thực tế thị trường là nguồn cung căn hộ mở bán vẫn rất khiêm tốn. Thậm chí trong tháng 5/2021 không ghi nhận nguồn cung mới ra thị trường ở cả Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh. Thế nhưng, dù nguồn cung khan hiếm, các sản phẩm căn hộ thứ cấp vẫn khá "trầy trật" để cạnh tranh về sức mua. 

Thực tế cho thấy, căn hộ mới ra thị trường CĐT vẫn tăng giá, trong khi các sản phẩm thứ cấp dường như "lùi" một bước về mức giá. Còn nếu đặt lên bàn cân thì người mua vẫn chuộng các sản phẩm bán ra từ CĐT, trong khi tâm lý hàng của NĐT là "hàng giá cao" khiến người mua khá cân nhắc. Thực tế, nhiều sản phẩm thứ cấp chào bán ra chỉ bằng, thậm chí thấp hơn hàng của CĐT (mở bán giai đoạn 2) nhưng lại khó hấp thụ hơn hàng của CĐT.

Ghi nhận cho thấy, có một số căn hộ của NĐT sau khi mua ở giai đoạn đầu, phải "căn" giá bán ra của CĐT ở giai đoạn tiếp theo để chào cho hợp lý. Muốn ra hàng nhanh những sản phẩm này thường phải bán thấp hơn hoặc ngang giá trong rổ hàng CĐT đưa ra. Nếu bán cao hơn một chút so với giá CĐT, điều đó có nghĩa là NĐT chấp nhận chờ đợi tiếp, rất khó ra hàng.

Theo các chuyên gia, tâm lý mua hàng trực tiếp từ CĐT sẽ được kèm những ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn hơn hàng của NĐT khiến nhiều khách hàng có xu hướng tìm đến hàng của CĐT. Trong khi khách mua cũng không quá rành rọt về mức giá thực tế trong sản phẩm cùng chiến lược ra hàng của các CĐT.

Lý giải về nguyên nhân khiến thị trường căn hộ thứ cấp chững lại, DKRA Việt Nam cho rằng, hầu hết các dự án mới có mức giá cao so với mặt bằng giá tại các dự án căn hộ hiện hữu lân cận. Cùng với đó, tỷ lệ người mua với nhu cầu ở thực thấp, chủ yếu là đối tượng khách mua với mục đích đầu tư. Chưa kể,  thị trường đã qua "sóng" sau thời gian tương đối sôi động (Bình Dương, Đồng Nai) cũng khiến tình hình thị trường căn hộ lắng xuống.

DKRA Vietnam cũng chỉ ra, tại thị trường căn hộ Tp.HCM, lượng tiêu thụ phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông được ghi nhận ở mức thấp do CĐT tập trung bán giỏ hàng cũ từ đợt mở bán trước đó, giỏ hàng mới được mở vào thời điểm cuối tháng. Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh vào nửa cuối tháng 5/2021 do ảnh hưởng những thông tin tiêu cực về khả năng dịch bệnh tái bùng phát tại Tp.HCM, gây sức ép lên tâm lý khách hàng trong quyết định chọn mua BĐS.

Theo phân tích của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng về giá cao. Đây là thị trường của phần lớn các NĐT hoặc người mua để ở muốn tận dụng cơ hội trả tiền nhiều đợt kéo dài theo tiến độ, được ưu đãi lãi suất hay hưởng các chương trình khuyến mãi. Áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao. Còn giá căn hộ thứ cấp giảm do các NĐT F2 bắt đầu "ngộp" tài chính nên buộc lòng phải xả hàng để giảm bớt gánh nặng.

Theo vị chuyên gia này, thực tế người mua vẫn có xu hướng tìm kiếm nhà ở thị trường thứ cấp để được mức giá tốt hơn. Các NĐT F3 trở đi nếu mua nhà trên thị trường thứ cấp chắc chắn dễ mặc cả, thương lượng giá tốt.Tuy nhiên, áp lực cho người mua căn hộ thứ cấp buộc phải xuống tiền thanh toán một lần hoặc phải bỏ ra dòng vốn lớn hơn để tậu tài sản. Đó cũng là nguyên nhân khiến thị trường này kém hấp dẫn người mua hơn.

Còn theo ông Khánh Quang, trong năm 2021 thị trường sơ cấp khó ngừng việc thiết lập mặt bằng giá mới. Nhóm khách hàng mua nhà để ở sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với những dự án căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. Vì vậy, năm 2021 là cơ hội cho những NĐT thị trường thứ cấp vì giá bán có xu hướng chững lại. Giá hiện đang thấp hơn khoảng 30% so với giá các sản phẩm sơ cấp.