Giá thuê cao khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam giảm lợi thế trong thu hút FDI

Báo cáo thị trường Colliers Việt Nam ghi nhận giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại TP. HCM trong ba tháng đầu năm 2021 vào khoảng 165 USD/m2/kỳ hạn thuê, trong khi con số này ở Hà Nội là 140 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Đáng chú ý, số lượng khu công nghiệp (KCN) tại TP. HCM và Hà Nội gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê bất động sản công nghiệp không ngừng gia tăng. Điều này sẽ đặc biệt ảnh hưởng đến các ngành có tỉ suất lợi nhuận tương đối thấp, chẳng hạn như dệt may và đồ nội thất.

Không chỉ TP. HCM, ở khu vực phía Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD/m2, đất KCN tại Bình Dương (tăng 4,9%) đạt hơn 107 USD/m2; Đồng Nai (tăng 6,5%) ở mức 98 USD/m2; Long An có giá thuê 123 USD/m2 (tăng 7,8%) và Bà Rịa Vũng – Tàu là 65 USD/m2 (tăng 18,1%).

Đại diện Colliers Việt Nam cho rằng việc phát triển các khu công nghiệp mới ở các tỉnh thành lân cận TP. HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm "sức nóng" của giá thuê. Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn.

Một số tỉnh ở khu vực phía Nam cũng có kế hoạch mở rộng các KCN để thu hút đầu tư nước ngoài. Ví dụ, tỉnh Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia gồm KCN Sài Gòn - Mê Kông 200 ha, KCN Tân Tập 654 ha và KCN Lộc Giang 466 ha. Tỉnh Đồng Nai gồm các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và TP. Long Khánh có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, mỗi KCN từ 200 ha đến 900 ha để giải quyết tình trạng thiếu diện tích.

"Việt Nam cần phải nghĩ đến những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của bất động sản công nghiệp. Việc phát triển các KCN mới ở các tỉnh thành lân cận TP. HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm sức nóng của giá thuê. Nếu tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá thuê đất KCN như hiện nay, Việt Nam sẽ đánh mất lợi thế của mình trong cuộc đua thu hút nguồn vốn đầu tư quốc tế", ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Về mô hình phát triển, CEO Colliers Việt Nam nhìn nhận KCN sinh thái là một mô hình phù hợp và nên được phát huy. Trong đó, các doanh nghiệp cùng cam kết, hợp tác và hành động để đạt được các mục tiêu chung về sử dụng tài nguyên và môi trường.

"Sổ tay phát triển khu công nghiệp sinh thái cho các nước đang phát triển châu Á" của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cho biết có thể phân loại KCN sinh thái thành 5 nhóm, bao gồm: KCN sinh thái nông nghiệp, KCN sinh thái lọc hóa dầu hay hóa chất, KCN sinh thái tái tạo tài nguyên, KCN sinh thái nhà máy điện và KCN sinh thái năng lượng tái sinh.

Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, giúp giảm khai thác tài nguyên, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp. Ngoài ra, môi trường này cũng sẽ đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu.

Các bước đi cụ thể có thể thực hiện là nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ của doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ tiên tiến và hạn chế phát thải tối đa và thí điểm chuyển đổi trước một số KCN theo mô hình KCN sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất.

Ông David Jackson cũng cho rằng các địa phương nên có cơ chế để thường xuyên cập nhật tình hình phát triển KCN, chính sách phát triển, cách làm hay…để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ. Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

Việc liên kết giữa các KCN với nhau cũng rất quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistic. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.