Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực là hỗ trợ hiệu quả nhất

Tại phiên thảo luận trực tuyến, các đại biểu Quốc hội tiếp tục quan tâm đến nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan đến hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Liên quan tới một số lo ngại chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá, ông Trần Hữu Hậu, đại biểu tỉnh Tây Ninh cho rằng, nếu chỉ so sánh đơn thuần có thể là đúng và có sự chênh lệch lớn. Nhưng thực tế đây là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ.

Ông Hậu giải thích thêm, đây là đất của chính nhà đầu tư nhà ở thương mại, không có quy định nào về việc Nhà nước thu hồi đem đấu giá. Người trúng đấu giá nếu là người khác phải thực hiện dự án trên khu đất của họ.

Ttrong luật Đầu tư 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, giả sử có 2 khu đất kề nhau, khu đất A được phép là đất ở thì được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; còn lại khu đất khác thì phải chuyển mục đích, nếu không có m2 đất nào thì không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. Ta có thể thấy rằng, đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng.

Bàn giải pháp khơi thông điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Ngoài ra các quy định hiện hành cũng tạo nên quy định “con gà, quả trứng” trong phát triển nhà ở thương mại, là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư. Đây là thực tế gây nên nhiều trì trệ thời gian qua.

Ông Hậu cho rằng, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình và thực tiễn; sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này. Khi nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới, kéo theo sự phát triển thương mại dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không tính được bằng tiền và ông tin “giá trị ấy lớn hơn nhiều chênh lệch địa tô mà nhiều đại biểu lo ngại Nhà nước sẽ bị thất thoát”.

Đại biểu Phan Thái Bình nêu ý kiến, theo quy định của luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng. Do đó, ông đồng tình với tờ trình của Chính phủ là sửa luật.

Ông Bình đề nghị phải định giá sát với thị trường. "Thất thoát hay không thất thoát là do cơ quan có thẩm quyền định giá, chứ không phải do lỗi của luật", ông Bình cũng cho rằng, ở đây không phải sửa luật Đầu tư mà sửa luật Nhà ở.

Khơi thông điểm nghẽn, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư

Giải trình ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng khẳng định sẽ nghiêm túc tiếp thu các ý kiến. Theo Bộ trưởng, mục tiêu khi sửa luật này là lựa chọn 1 số quy định hiện nay có mâu thuẫn, yêu cầu cấp bách sửa đổi nhanh. Khơi thông điểm nghẽn, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Báo cáo về nội dung sửa đổi liên quan đến điều 75 Luật đầu tư, Bộ trưởng nhắc tới sự cần thiết việc sửa đổi điểm này.

Theo Bộ trưởng, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo luật nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài, từ 2014. Sau đó đã sửa đổi tại điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Nhưng thực chất chưa xử lí được bất cập tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng k phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này theo Bộ trưởng gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng lên.

Các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư khi họ đã có quyền sử dụng đất theo khoản 4 điều 29 Luật Đầu tư. Và quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo điều 52,57, 58 Luật Đầu tư.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng

Theo phản ánh địa phương, hiệp hội nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc. Hà Nội đang có 102 dự án, TP.HCM có 150 dự án, Bình Dương có 40 dự án…

Về phương án sửa đổi, Chính phủ đề xuất điều 75 Luật tư cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với 3 loại đất phù hợp kế hoạch quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận NĐT không cần thông qua đấu giá, đầu thầu.

Đồng thời để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định bao gồm: Thu hồi đất để đấu giá, đầu thầu; bán tài sản công theo luật tài sản công… Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật đất đai.

Bộ đã gửi lấy ý kiến địa phương, 21/24 địa phương đồng ý. Một số địa phương đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với các quy định tại khoản 4 điều 23 luật nhà ở.

“Nếu chúng ta không xử lý thì sẽ ách tắc, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển. Nhưng nếu chúng ta làm không chặt chẽ, thận trọng thì sẽ gây hậu quả. Bên cạnh nội dung này liên quan đến rất nhiều vấn đề, liên quan đến nhiều luật. Cần được đầu tư nghiên cứu thận trọng đầy đủ hơn đảm bảo sự chặt chẽ, hài hoà lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư,  nhân dân” ông nói.

Do vậy, Bộ trưởng đề xuất 2 phương án đối với việc sửa đổi nội dung này. Thứ nhất, phương án như Chính phủ trình vừa qua với việc rà soát lại chặt chẽ quy định chuyển đổi sử dụng đất.

Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật đó là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 tháng 5/2022 đối với những người đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.

Duy Anh