GVR, IDC, SIP, SZN… có hàng nghìn tỷ đồng doanh thu cho thuê hạ tầng KCN chưa thực hiện

Thống kê của Người Đồng Hành cho thấy Tập đoàn Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) hiện là đơn vị có doanh thu cho thuê hạ tầng, khu dân cư chưa thực hiện lớn nhất trong các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết với 9.283 tỷ đồng, gồm 257 tỷ ngắn hạn và 9.026 tỷ dài hạn.

Tập đoàn đang đầu tư khai thác 16 khu công nghiệp với tổng diện tích 6.566 ha, trong đó có 5 khu công nghiệp với 3.174 ha thuộc quỹ đất ngoài cao su. Trong giai đoạn 2021-2025, đơn vị dự kiến quy hoạch lên đến 15.000 ha đất khu công nghiệp, mỗi năm cho thuê 600-1.000 ha.

Tổng công ty Idico (HNX: IDC) không kém cạnh với khoản tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các khu công nghiệp đạt 6.194 tỷ đồng được ghi nhận vào doanh thu chưa thực hiện. Đó là khoản tiền nhận trước của các khách hàng thuê tại khu công nghiệp Phú Mỹ, Nhơn Trạch, Mỹ Xuân, Quế Võ…

Idico đang đầu tư nghiên cứu và phát triển 10 dự án khu công nghiệp trên cả nước với diện tích 3.270 ha, tập trung chủ yếu tại miền Nam. Năm 2019, doanh nghiệp thu hút được 13 nhà đầu tư với tổng diện tích cho thuê 65 ha, năm 2020 lên kế hoạch cho thuê được 70 ha đất.

Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP), Sonadezi (UPCoM: SNZ), Nam Tân Uyên (UPCoM : NTC), Viglacera (HoSE: VGC) có trên dưới 3.000 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện từ cho thuê hạ tầng khu công nghiệp.

So với cùng kỳ năm trước, đa phần các doanh nghiệp đều ghi nhận tăng doanh thu chưa thực hiện tăng so với đầu năm. Nổi bật là SIP tăng doanh thu chưa thực hiện từ 5.320 tỷ đồng lên 5.929 tỷ đồng, tăng 11%; SZN tăng 8% từ 3.960 tỷ lên 4.264 tỷ đồng và IDV tăng 23% từ 567 tỷ lên 703 tỷ đồng.

Trong khi đó, HPI giảm 35% từ 475 tỷ xuống 309 tỷ đồng và SZC giảm 26% từ 340 tỷ xuống 252 tỷ đồng. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không có khoản doanh thu chưa thực hiện lớn như ITA, KBC, LHG, TIP…

Đơn vị: tỷ đồng

Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh thường tìm kiếm sự ổn định nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Do vậy, các khoản doanh thu chưa thực hiện này của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hầu như chắc chắn được ghi nhận vào doanh thu khi đến kỳ.

Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có 2 cách để hạch toán doanh thu cho thuê đất, cơ sở hạ tầng. Cách 1 là hạch toán toàn bộ vào năm bàn giao đất khiến doanh thu, lợi nhuận có sự đột biến. Tuy nhiên, để được hạch toán 1 lần cần có một số điều kiện kèm theo như thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, bên đi thuê không có quyền hủy ngang và công ty cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp. Số tiền nhận trước không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được trong suốt thời gian cho thuê và bên cho thuê phải thanh toán trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu cho thuê. Như vậy, hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển cho bên đi thuê.

Như Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) cho biết doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp được phân bổ theo cách chia đều cho số năm của hợp đồng thuê đất, và khi doanh nghiệp thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì đơn vị có quyền ghi nhận 1 lần với toàn bộ số tiền thuê.

Với cách hạch toán này, trong quý III, HPI đã ghi nhận doanh thu gấp 4 lần và lợi nhuận gấp 24 lần cùng kỳ năm trước với lần lượt 168 tỷ đồng và 115 tỷ đồng nhờ nhiều hợp đồng cho thuê lại đất thanh toán đạt mức 95%.

Cách 2 là doanh thu được chia đều trong suốt quá trình khách hàng thuê, phần chưa hạch toán được đưa vào doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Cách thức này giúp doanh thu ghi nhận đều đặn hàng năm.