Hàng trăm dự án tắc, gỡ nút thắt để chống khan hàngicon

Chờ gỡ nút thắt

Thị trường bất động sản lâm vào cảnh khan hiếm nguồn cung suốt 2 năm qua khiến giá liên tục lập đỉnh mới, gây ra hiện tượng sốt ảo ở một số khu vực. Nhưng doanh nghiệp BĐS không lấy thế làm mừng bởi nhiều dự án của họ đang bị “đá ghè chân”, không thể triển khai thêm các dự án do vướng mắc ở Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, khoản c điều 75 Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư phải "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" mới được chuyển đổi sang thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều này dẫn tới sự ách tắc của hàng loạt dự án xây dựng nhà ở do các nhà đầu tư không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo số liệu của Bộ KH&ĐT, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có hơn 200 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định chưa phù hợp thưc tế. Hậu quả là thị trường BĐS vốn đã khan hiếm nay còn cạn nguồn cung, đẩy giá nhà lên cao “chót vót”. Không chỉ vậy, sự bó buộc này còn khiến thị trường BĐS tắc nghẽn, nhiều dự án trong tình trạng quy hoạch treo do nhà đầu tư không được chuyển mục đích sử dụng đất, mà cơ quan Nhà nước cũng không thể thu hồi đất để thực hiện đấu giá/đấu thầu được.

Khan hàng, giá tăng: Nhà nước, DN và người mua đều thiệt

Do đó, với sự đồng thuận của các Bộ ngành và tiếp thu ý kiến của doanh nghiệp, Chính phủ đã có ý kiến sửa đổi điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 theo để "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc trên cả nước.

Làm rõ những quan ngại

Tại phiên ngày 7/1, Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất, Bộ Tư Pháp đã đề xuất một văn bản Luật sửa đổi 8 Luật, trong đó có nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Nhiều ý kiến cho rằng việc sửa đổi sẽ giúp bổ sung thêm quỹ nhà cho người dân trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, đồng thời giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước khi không còn phải chờ đợi sửa đổi Luật để thu hồi đất đối với các diện tích đất không phải là đất ở để đấu giá đấu thầu.

Bên cạnh đó, vẫn có một số ý kiến quan ngại có thể xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại, tạo nên hệ lụy kéo dài. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), những lo ngại này chưa có cơ sở do doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013. Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn”.

“Nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp thâu tóm đất đai, thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”, ông Châu đánh giá

Thị trường BĐS 'nín thở' chờ Luật Đầu tư sửa đổi

Giải thích về việc có hay không “sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân, ông Châu phân tích, Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể 08 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; 09 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và không hề quy định “người dân muốn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thông qua đấu giá” như ý kiến quan ngại.

Đồng thời, khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định cụ thể các điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Hộ gia đình, cá nhân (kể cả tổ chức kinh tế) đang sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013; đối với tổ chức kinh tế còn phải đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013, nên không xảy ra “sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân”.

Ông Châu cho rằng, việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất”, bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải “mua lại” quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường (chứ không phải “tự nhiên” mà doanh nghiệp lại có quỹ đất) và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách nhà nước khi tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá”, trong hơn 15 năm qua Hiệp hội đã kiến nghị phát huy vai trò của “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật thỏa đáng, thật công bằng, để tạo quỹ đất phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, vừa đạt được mục tiêu “kép”, vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh; vừa đảm bảo công bằng, chăm lo chu đáo cho người có đất thu hồi; vừa tạo được nguồn thu bổ sung rất lớn cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho chính người dân của địa phương, không làm thất thu ngân sách và không để xảy ra khiếu kiện của người có đất bị thu hồi.

Đặc biệt, HoREA nhấn mạnh việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020  sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư. Để có được tương lai khởi sắc này, tất cả đều phụ thuộc vào những cái ấn nút của đại biểu Quốc hội tại kỳ hợp bất thường đang tổ chức.

D.Anh