Kiến nghị cho doanh nghiệp bất động sản tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất

Doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm

Ngày 11/8, Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TPHCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường , Bộ Tài chính đề xuất cho doanh nghiệp tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó, trên tinh thần Nghị Quyết 66/2025 và Nghị quyết 68/2025 của Bộ Chính trị, Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TPHCM khẳng định, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 đã giải quyết được rất nhiều công việc quản lý Nhà nước như bồi thường, tính thuế chuyển nhượng bất động sản, giải quyết hồ sơ tồn đọng của các dự án trọng điểm liên quan đến hình thức BT.

Tuy nhiên, cũng có một số vấn đề còn vướng như các dự án bất động sản tính tiền sử dụng đất bổ sung chưa hợp lý, làm giá thuế sử dụng đất tăng cao trong đó có tiền chuyển mục đích sang đất ở của cá nhân, tổ chức tăng phi mã ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất kinh doanh dịch vụ trong nền kinh tế.

Từ đó, nhiều kiến nghị cần phải sửa đổi Nghị định 103/2024, đồng thời điều chỉnh phương thức xây dựng bảng giá đất theo Nghị định 71/2024 cũng có nhiều điều không phù hợp với thực tế xã hội cũng cần điều chỉnh.

Hiện, Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Thủ tướng về chỉnh sửa Nghị định 103/2024 về mức thu dự kiến tiền chuyển mục đích bằng 30% bảng giá đất trong hạn mức và chỉnh sửa Nghị định 71/2024 về xây dựng bảng giá đất có điều chỉnh hệ số K hàng năm. Đây là cơ sở thiết thực có tính khoa học để hoàn thiện cơ chế pháp luật về đất đai trong giai đoạn tới.

Do đó, Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TPHCM kiến nghị Chính phủ xem xét có cơ chế nên giao cho doanh nghiệp tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm về kê khai nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá đất do UBND cấp tỉnh phê duyệt ban hành mà không cần phụ thuộc tư vấn thẩm định giá và Hội đồng thẩm định giá đất.

Cơ quan thuế chỉ quyết toán số thuế đó thông qua đề xuất của doanh nghiệp trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình. Trường hợp nộp dư thì cấn trừ sang dự án khác, nộp thiếu thì nộp bổ sung.

Hiện, doanh nghiệp đã tự khai tự nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nếu tiền sử dụng đất doanh nghiệp tự khai, tự nộp được thì sẽ góp phần rất lớn trong phát triển đất nước.

Trong khi đó, bảng giá đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt hằng năm đã được đơn vị thẩm định giá tư vấn xây dựng. Vì thế, khi áp dụng để doanh nghiệp tự khai tự nộp tiền thuê đất, giao đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án bất động sản là hợp lý, phù hợp quy định pháp luật về đất đai.

“Cơ chế này khả thi vì doanh nghiệp hiện đã tự khai, tự nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân nên việc mở rộng sang tiền sử dụng đất là khả thi. Nếu áp dụng cho tiền sử dụng đất, thủ tục sẽ rút gọn, giảm tình trạng nợ đọng hàng nghìn tỷ đồng kéo dài nhiều năm”, ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TPHCM nói.

Đưa mức thu vào luật

Ngoài ra, Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TPHCM cũng đề xuất nên quy định cụ thể ngay trong Luật Đất đai mức thu tiền sử dụng đất với từng loại trường hợp. Cụ thể, nếu thuê đất thì số tiền phải trả hàng năm bằng 0,5% giá đất do địa phương công bố.

Nếu được giao đất thì tính theo hệ số K do địa phương xác định, còn khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì mức thu tối đa là 30% giá đất. Những trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo quy định tại các nghị định hiện hành.

Theo ông Phạm Viết Thuận, việc đưa các tỷ lệ này vào luật sẽ giúp các tỉnh, thành triển khai ngay, không cần chờ kết quả thẩm định giá từ các hội đồng hay đơn vị tư vấn - vốn thường kéo dài và dễ phát sinh chênh lệch. Cách làm này được cho là sẽ minh bạch hơn, giảm thủ tục rườm rà và góp phần cải cách lĩnh vực đất đai vốn nhiều năm qua bị đánh giá là phức tạp.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều dự án chậm tiến độ vì vướng thủ tục và doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất lớn, nếu được chấp thuận, đề xuất này không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính và tiến độ dự án, mà còn giảm áp lực xử lý hồ sơ cho cơ quan quản lý, góp phần thúc đẩy dòng chảy vốn vào thị trường bất động sản và tránh tình trạng các dự án nợ tiền thuế hàng triệu tỷ đồng như hiện nay và kéo dài hàng chục năm vẫn không giải quyết được”, ông Thuận nói.