Kiến nghị giới hạn đặt cọc mua nhà trong tương lai, Bộ Xây dựng nói gì?

Cử tri kiến nghị cần có quy định rõ về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Cụ thể, về loại hình căn hộ du lịch, cử tri kiến nghị Bộ Xây dựng khi xem xét "Đề án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)" thì cần "luật hóa" các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP với các quy định về: "phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch (condotel)"; "việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)".

Cùng với đó là các quy định về "Hội nghị tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)"; "Quản lý vận hành tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)"; "Bảo trì tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)"; "Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà căn hộ du lịch (condotel) có nhiều chủ sở hữu", tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.

Về "đặt cọc", cử tri đề nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về "Hợp đồng kinh doanh bất động sản".

Cụ thể, "Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định...

Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".

Theo đó, cử tri kiến nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào 08 loại Hợp đồng "mẫu" của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về "Hợp đồng kinh doanh bất động sản".

Ngoài ra, về thanh toán qua ngân hàng, cử tri cũng kiến nghị bổ sung một Điều (mới) vào Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trả lời các kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng".

Do vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 50/2022/QH14 ngày 13/6/2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và Quyết định số 799/QĐ-TTg ngày 06/7/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phân công cơ quan chủ trì soạn thảo, thời hạn trình các dự án luật được điều chỉnh trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và các dự án luật thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho biết, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như "đặt cọc" , "hứa mua, hứa bán", "hợp tác đầu tư", "liên doanh liên kết", "hợp đồng góp vốn".

Ông Châu cho biết, kẽ hở trên đã dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền "đặt cọc" có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong khi Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…".

Cũng theo HoREA, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", nhưng đã không quy định trường hợp "đặt cọc" trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ông Châu đề xuất, trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào "Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).