[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Rót tiền vào khu Đông Sài Gòn cần đặc biệt chú ý đến những yếu tố này

Trước thông tin thành lập "Thành phố Thủ Đức", không thể phủ nhận luồng thông tin tốt về quy hoạch này ảnh hưởng đến tâm lý, xu hướng của các nhà đầu tư (NĐT) BĐS trên thị trường. Động thái bung hàng của các chủ đầu tư xung quanh khu vực Q.Thủ Đức, Q.9 cho thấy việc đón sóng thông tin tốt là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cũng không nên quá kì vọng vào một thị trường đang "hot" mà cần xem xét các yếu tố về dự án, chủ đầu tư, giá cả như thế nào cho hợp lý.

Xem xét kĩ yếu tố tăng giá của BĐS khu Đông

Dù chính thức có thông tin về duyệt chủ trương thành lập "Thành phố Thủ Đức" nhưng theo hầu hết các chuyên gia, việc bùng nổ về giá BĐS "ăn theo" TP này dường như chưa rõ ràng ở thời điểm này.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, không thể phủ nhận khu Đông Tp.HCM sở hữu nhiều yếu tố thuận lợi về cơ sở hạ tầng, các tuyến cao tốc, metro, khu dân cư cao cấp… đã từng đẩy giá BĐS khu vực này lên cao một thời gian trước đó.

Tuy nhiên, theo ông Quang, việc thành lập Tp.Thủ Đức không phải yếu tố để thị trường BĐS khu Đông gây sốt hay tăng giá mạnh trong thời gian gần, và sẽ rất khó xảy ra một cơn sốt đất ở đây. Ông Quang phân tích vì giá BĐS tại khu vực này đã bị đẩy lên khá cao từ những năm trước. Nếu bây giờ các chủ đầu tư lấy yếu tố thành phố Thủ Đức đẩy giá BĐS lên cao thì việc ra hàng các sản phẩm rất khó khăn.

Vị chuyện gia này cho rằng, thông tin là tín hiệu tốt khiến BĐS khu Đông giao dịch tốt trở lại. Theo đó, giá có thể chỉ tăng nhẹ từ 3-5% tại một số khu vực nhất định.

"Và việc phát triển những dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân có giá từ 1,5 -2,5 tỷ sẽ tiêu thụ tốt trong lúc này. Còn đối với nhà phố thì dao động từ 4- 6 tỷ sẽ hợp lý và dễ bán ra. Còn nếu giá vượt quá mức này thì nên cân nhắc lại, vì đó là mức giá cho những người có nhu cầu ở thực", ông Quang khẳng định.

Từ quy hoạch đến thành hiện thực cần có thời gian, không nên kì vọng giá có thể tăng ngay

Cùng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, yếu tố về thay đổi quy hoạch sẽ tác động đến xu hướng đầu tư, từ đó tác động đến giá BĐS. Thông tin thành lập Tp.Thủ Đức là thông tin tốt, tạo nên sức hút lớn đối với khu vực phía Đông vốn đã rất tiềm năng. Tuy nhiên, từ câu chuyện ý tưởng, giấy tờ đến thành hiện thực cần có thời gian, vì thế, kì vọng về sự thay đổi mặt bằng giá BĐS khu vực phía Đông có cơ sở nhưng đừng quá sớm, dễ dẫn đến tình trạng giá cả vượt quá cao so với thực tế.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho rằng, BĐS khu Đông trong thời gian tới dự báo sẽ sôi động. Còn việc "sóng" về giá hay không còn phụ thuộc vào mức độ hấp thụ của thị trường nói chung và cả sự thận trọng của NĐT. Dĩ nhiên khi có thông tin tốt các CĐT dự án sẽ tận dụng để tạo sóng về giá cả, nhưng với thời điểm này mà tăng giá quá cao chính các CĐT sẽ đẩy mình vào rủi ro. Bởi lẽ, trong lúc thị trường biến động, các NĐT cá nhân sẽ nhận thấy, mức giá bị đẩy lên quá cao liệu có duy trì được lâu dài hay không, đa số họ sẽ có tâm lý e ngại khi quyết định đầu tư vào thời điểm này.

"Chắc chắn thị trường BĐS khu Đông thời điểm hiện tại sẽ rất khó xảy ra cơn sốt lan rộng như thời điểm trước đây. Có thể chỉ xuất hiện làn sóng nhẹ ở một số khu vực, một số phân khúc. Còn nếu khi dịch bệnh kiểm soát tốt, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh tay thì có thể tạo ra một xu hướng trên thị trường địa ốc", ông Kiệt khẳng định.

Theo số liệu từ CBRE, trong giai đoạn 2015–2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại Quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt ngưỡng mức tăng trung bình của toàn thị trường. Mặc dù vậy thị trường căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, CBRE nhận thấy giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25%-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu. Trong giai đoạn 2020- 2025, nguồn cung chào bán mới tại Thành phố Phía Đông sẽ khá dồi dào, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 11,5%, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu Nam (4,6%) và khu Tây (5,3%) của TP.HCM.

Tuy nhiên, việc tăng giá mạnh hay không còn phụ thuộc vào từng bối cảnh thị trường chung. Theo ông Kiệt, tình hình dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, tài chính chung của các NĐT đến thời điểm này không còn dồi dào như trước đây, nên có thể thị trường khu vực này tăng nhưng chỉ tập trung ở một số khu vực, một số phân khúc ở nhóm NĐT có tiềm lực tài chính mạnh", ông Kiệt khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Kiệt cho rằng, với kinh nghiệm trải qua nhiều đợt nóng sốt BĐS, các NĐT hiện nay tỏ ra thận trọng hơn rất nhiều khi vào thị trường, chưa kể tài chính hiện tại cũng khó khăn hơn trước, cho nên sẽ không có chuyện đổ xô đi mua BĐS như trước đây.

Hiểu và đầu tư như thế nào cho hợp lý?

Trả lời trên báo chí, ông Trần Khánh Quang cho rằng, trong đầu tư NĐT cần hiểu rõ về từng khu vực, dự án, khả năng kết nối giao thông cũng như hình thành các khu dân cư để có thể lựa chọn sản phẩm tốt nhất.

Xét các quận ở khu Đông thì Q.2 có cơ sở hạ tầng tương đối tốt, có khu đô thị mới Thủ Thiêm đối trọng với khu trung tâm thành phố. Sau đó là đến quận 9, vì nơi đây tập trung có nhiều công ty và khu công nghệ cao, chưa kể quận 9 đang sở hữu siêu dự án Vinhomes Grand Park tương lai sẽ tạo nên một khu dân cư khá nhộn nhịp.

Còn Q.Thủ Đức, mặc dù nơi đây có một lượng dân cư khá ổn định, nhưng sự hiện đại hóa cũng sẽ chậm hơn so với hai khu vực còn lại. Ngoài ra, khi mà đầu tư vào khu vực này, người dân nên lưu ý chọn bất động sản gần với vị trí nơi ở hoặc nơi làm việc.

Bên cạnh đó,, NĐT khi tham gia thị trường cần đặc biệt quan tâm đến uy tín của CĐT dự án. Theo ông Quang, đây là yếu tố vô cùng quan trọng, vì hiện nay có rất nhiều dự án vẽ ra rất đẹp nhưng thực tế chỉ làm khoảng 40- 50%.

Song song đó, yếu tố pháp lý cũng quan trọng không kém trong việc tìm hiểu dự án đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Theo vị chuyên gia này, người mua nên chọn những dự án có pháp lý rõ ràng. Trước đây, khi BĐS nóng sốt thì có thể lướt sóng, còn với tình hình khó khăn như hiện nay cần hết sức thận trọng với câu chuyện pháp lý

Ngoài ra, khi vào thị trường BĐS ở thời điểm nay, NĐT BĐS phải xác định sẵn là đầu tư dài hạn, ít nhất là 3-4 năm. Vì thế, việc pháp lý rõ ràng lại càng quan trọng.

Cùng với đó, người mua cũng phải chú ý đến yếu tố kết nối với các tiện ích ngoại khu. Xem trong vòng bán kính 1km, tính từ dự án có cơ sở hạ tầng, về kết nối giao thông, điện nước, trường học, bệnh viện chợ đầy đủ không?, để tránh tình trạng mua BĐS xong chỉ "một mình một cõi".

Còn theo bà Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao của CBRE Việt Nam, cũng nhận định thêm rằng, người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư thứ cấp sẽ lựa chọn những dự án căn hộ dọc theo tuyến Metro tại Thành phố Thủ Đức nhờ vào sự kết nối giao thông thuận tiện với các khu vực khác trong thành phố cũng như với khu vực trung tâm TP.HCM. Tuy vậy, người mua nên cân nhắc thêm các yếu tố như tiếng ồn và tình trạng ùn tắc giao thông xung quanh trạm Metro, cũng như đặc biệt chú ý đến uy tín của chủ đầu tư, tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng của các dự án.