Làm gì để giải quyết xung đột tại các toà nhà chung cư?

Trong báo cáo thị trường BĐS nhà ở Tp.HCM quý 3/2020 chủ đề: Quản lý chung cư – xung đột và giải pháp", DKRA Vietnam đã nêu tình trạng, nguyên nhân và giải pháp về quản lý chung cư nhằm tránh những xung đột không đáng có.

Theo đơn vị này, khi mô hình chung cư đang là xu hướng tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại Tp.HCM, hiện nay có khoảng 1.400 toà nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỉ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà trên địa bàn TP và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) trong năm 2018, có khoảng 1/10 chưng cư ở TP xảy ra xung đột. Trong đó, có 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng Tp.HCM phải xem xét, giải quyết.

Xung đột tại các toà nhà chung cư tồn tại nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với Ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị…

Đại diện DKRA Vietnam đưa ra các giải pháp giải quyết xung đột tại các toà nhà chung cư. Ảnh: Hạ Vy

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thoả thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung – riêng; ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư hoặc ban quản trị trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; bản quản trị thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ do đo không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Từ thực trạng và những nguyên nhân trên, đại diện DKRA Vietnam đề xuất các giải pháp để giải quyết những xung đột còn diễn ra trên thị trường chung cư.  

Trước tiên, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật" nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tuỳ vào mức độ quan trọng của vấn đề có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: Thương lượng, hoà giải, phán quyết của toà án…

Đồng thời, cơ quan nhà nước nên sớm kiện toàn Luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, ban giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý cần báo cáo việc thu – chi – số dư và việc sử dụng số dư (nếu có).

Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm  theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Bên cạnh đó, ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong qúa trình thực hiện các cam kết và thoả thuận. Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý theo DKRA Vietnam là xu hướng tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý,, vận hành toà nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi ban quản lý phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được lựa chọn nghiêm túc từ bản quản trị để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.