Metro tốc độ cao sắp 'đảo chiều' bản đồ đô thị, cho phép thực hiện chiến lược phát triển kiểu “nhảy cóc”

Sáng ngày 27/12/2025, tại Trung tâm Hội nghị Almaz (Vinhomes Riverside, Hà Nội), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Vinhomes tổ chức Tọa đàm "Giao thông xanh tốc độ cao và giá trị cộng đồng của đô thị biển Cần Giờ" trong khuôn khổ sự kiện "ESG++ Coastal City - Tâm điểm đô thị biển thời đại tốc độ".

Như vậy, theo ông Doanh tốc độ tạo ra sự dịch chuyển về vị trí, mà vị trí chính là yếu tố làm nên giá trị bất động sản. Từ tốc độ di chuyển, giá trị của một địa điểm được định vị lại. Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, trước khi tuyến Cát Linh - Hà Đông vận hành, giá bất động sản dọc trục Nguyễn Trãi đã có xu hướng tăng lên. Với giao thông xanh, lại kết hợp tốc độ cao, tác động nâng giá trị bất động sản sẽ càng rõ nét hơn.

Ở góc độ kinh tế, điều này hết sức quan trọng. Khi khai thác hết biên độ của hạ tầng giao thông, giá trị bất động sản được nâng lên một cách bền vững. Trong bối cảnh hiện nay, có thể nói tốc độ đang trở thành một yếu tố rất quan trọng trong việc tạo lập giá trị bất động sản.

Đồng quan điểm với ông Doanh, PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái, Phó Chủ tịch Hội Kinh tế - Vận tải Đường sắt Việt Nam, Trưởng khoa Vận tải - Kinh tế, Trường Đại học Giao thông Vận tải bổ sung giá trị bất động sản luôn gắn liền với lựa chọn nơi ở và nơi làm việc. Khi quyết định đầu tư hay sinh sống ở một khu vực mới, con người luôn cân nhắc tác động đến công việc, sinh hoạt và gia đình. Nếu giao thông không thuận tiện, mỗi ngày phải mất một đến hai tiếng di chuyển thì rất khó thuyết phục người dân lựa chọn.

Trong khi đó, với giao thông xanh tốc độ cao, nếu thời gian di chuyển từ Cần Giờ đến TP.HCM chỉ khoảng 13 phút, câu chuyện sẽ hoàn toàn khác. Cuộc sống ngoài nơi ở, thì còn cần môi trường học tập, làm việc, giao tiếp bạn bè, xã hội.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, các mối quan hệ sống, làm việc, gia đình được cân bằng tốt hơn. Chính điều này tạo ra một cách tiếp cận đầu tư mới là tận dụng hiệu quả hạ tầng sẵn có để hình thành các kết nối mới, đó là nền tảng cho giá trị dài hạn của bất động sản. Tuy nhiên, việc đầu tư phát triển giao thông không chỉ đơn thuần là bài toán kinh tế mà còn là trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc khai phá những vùng đất mới.

Phân tích kỹ hơn, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hồng Thái đặt giao thông xanh tốc độ cao vào trọng tâm của tư duy phát triển bài bản. Không phải chỉ đơn giản là rút ngắn thời gian di chuyển mà là lựa chọn mô hình hạ tầng quyết định “trật tự đô thị”, tức là cách thức đô thị mở rộng, kết nối và phân bố các chức năng sống-làm việc-dịch vụ gắn liền với không gian tự nhiên nhạy cảm.

Quan điểm trên được củng cố bởi kết quả nghiên cứu chuyên đề do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện, tập trung phân tích mối quan hệ giữa giao thông xanh tốc độ cao, cấu trúc không gian đô thị và giá trị cộng đồng trong tiến trình phát triển các đô thị biển.

Kinh nghiệm của Nhật Bản, Hàn Quốc, Hà Lan hay Singapore cho thấy giao thông xanh tốc độ cao, khi được đặt đúng vị trí trong chiến lược quy hoạch, thường trở thành “xương sống” của cấu trúc đô thị hiện đại. Nó góp phần hình thành các cực phát triển đa trung tâm, giảm áp lực cho lõi đô thị, đồng thời mở rộng không gian tiếp cận việc làm và dịch vụ theo cách hiệu quả hơn so với mô hình phụ thuộc phương tiện cá nhân.

Đồng quan điểm, PGS.TS.KTS Trần Minh Tùng, nhóm chuyên môn kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng: Sự “mở rộng” biên độ xã hội, tức là “đô thị hóa” sang các vùng ngoại thành phải đi đôi với việc bảo vệ các giá trị cốt lõi của thiên nhiên.

Trên cơ sở đó, việc phát triển hạ tầng dựa trên hệ thống metro tốc độ cao giúp hạn chế sự phát triển của giao thông cá nhân, từ đó bảo vệ tối đa các vùng đệm sinh thái của Cần Giờ. Tốc độ cao của hệ thống metro cho phép thành phố thực hiện chiến lược phát triển kiểu “nhảy cóc”, tức là kết nối trực tiếp hai điểm nút mà không cần phát triển dàn trải dọc theo tuyến đường, từ đó bảo vệ được sự nguyên vẹn của rừng ngập mặn Cần Giờ - “lá phổi” của thành phố. Giao thông điện như metro là một trong những giải pháp bền vững để giảm thiểu lượng phát thải carbon.

Khi cư dân chuyển dịch thói quen từ phương tiện cá nhân sang metro, người dân không chỉ rút ngắn thời gian mà còn rút ngắn quãng đường phát thải, hướng tới mục tiêu Net Zero của TP HCM nói riêng và của Việt Nam nói chung.

PGS.TS.KTS Trần Minh Tùng, cho rằng, kết nối hệ thống metro tốc độ cao là tác nhân quan trọng để tái cấu trúc hệ sinh thái “sống - làm việc - nghỉ dưỡng” tại TP HCM. Chuyên gia nhấn mạnh, khi thời gian di chuyển giữa hai điểm cách nhau 54 km được rút ngắn xuống dưới 20 phút, cấu trúc không gian của TP HCM sẽ chuyển dịch từ mô hình tập trung đơn cực sang mô hình phi tập trung đa cực.

Tốc độ này cho phép người dân thực hiện hành trình đi lại hàng ngày với sự thoải mái về tâm lý và tối ưu hóa chi phí cơ hội. Ngưỡng thời gian 30 phút được xem là “giới hạn vàng” để một cá nhân quyết định nơi cư trú mà không làm ảnh hưởng đến hiệu suất làm việc tại trung tâm. “Do đó, tuyến metro này không chỉ là phương tiện vận tải, mà là một công cụ vật lý để tái định nghĩa lại biên giới đô thị”, ông nói.