Minh bạch thông tin, "thanh lọc" giá trị ảo - Yêu cầu tất yếu của thị trường bất động sản 2026

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2025, cả nước có 241 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 120.034 căn, lô/nền; 1.862 dự án đang triển khai với quy mô 771.984 căn, lô/nền; 298 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô 151.029 căn, lô/nền. Trong đó, nhà chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất ở cả ba nhóm dự án.

Riêng nhà ở thương mại, trong quý IV/2025 có 25 dự án được cấp phép xây dựng mới với 10.084 căn, 45 dự án hoàn thành với 15.656 căn và 86 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 36.679 căn.

Lũy kế cả năm, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới đạt 93 dự án với 37.686 căn; số dự án hoàn thành là 88 dự án với 29.901 căn; 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 108.787 căn, lần lượt bằng khoảng 117%, 127% và 147% so với năm 2024.

Đối với tình hình thực hiện Đề án một triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án đang được triển khai với quy mô 657.441 căn. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với 134.111 căn; 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 354.187 căn. Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 62% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án (đầu tư xây dựng khoảng 1.062.200 căn).

Riêng trong năm 2025, số căn nhà ở xã hội hoàn thành đạt 102.633 căn, đạt 102% so với chỉ tiêu đề ra tại Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ. Ngoài ra khởi công mới 90 dự án với quy mô vào khoảng 95.630 căn.

Thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện trong quý cuối năm. Cụ thể, quý IV/2025, cả nước ghi nhận khoảng 151.382 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 10% so với quý III/2025 và tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 37.865 giao dịch; giao dịch đất nền đạt 113.517 giao dịch.

Tính chung cả năm 2025, tổng số giao dịch bất động sản thành công đạt khoảng 579.718 giao dịch, tăng khoảng 7,7% so với năm 2024. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 441.693 giao dịch, trong khi căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho có dấu hiệu tăng trở lại trong nửa cuối năm. Báo cáo của 24/34 địa phương cho thấy, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 khoảng 32.894 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư là 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn và đất nền 12.132 nền. So với quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 23,7%, còn tồn kho đất nền tăng khoảng 21,6%.

Diễn biến này cho thấy, đối với loại hình nhà ở chung cư, 6 tháng đầu năm 2025, lượng tồn kho có xu hướng giảm nhưng đến 6 tháng cuối năm lượng tồn kho lại có xu hướng tăng trở lại. Đối với loại hình đất nền, trong 6 tháng cuối năm, lượng tồn kho có xu hướng giảm so với 6 tháng đầu năm. Đối với với loại hình nhà ở riêng lẻ, lượng tồn kho có xu hướng tăng qua từng quý.

Về giá giao dịch, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20 - 30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024.

Giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án trong năm 2025 tăng 10 - 20% so với năm 2024, một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 20 - 30%.

Đối với đất nền, giá trên thị trường thứ cấp trong năm 2025 tăng 20 - 25% so với năm 2024, tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Ngô Duy Trường , Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại GNG LAND nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục đà phục hồi từ năm trước.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng sẽ chứng kiến sự phân hóa khá rõ. Những dự án có hạ tầng tốt, thông tin rõ ràng, tiềm năng khai thác thực tế thì tiếp tục được khách hàng ủng hộ. Ngược lại, sản phẩm thiếu nền tảng sẽ khó tạo lực cầu bền vững. Do vậy, thị trường bất động sản buộc phải tiệm cận gần hơn với các giá trị thật.

Ông Trường cho rằng, động lực chủ đạo của thị trường bất động sản hiện nay vẫn đến từ cầu đầu tư. Thống kê cho thấy, hơn 75% tổng lượng giao dịch thuộc về nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng, nhờ các chính sách ưu đãi cùng phương thức thanh toán linh hoạt từ phía chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của thanh khoản, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục leo thang và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc nhà ở thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán phổ biến từ 5 - 10%. Riêng đất nền, tại nhiều địa phương, giá chào bán mới tăng tới 20% do tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Trong bối cảnh giá bất động sản duy trì đà tăng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng, áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư. Đồng thời, một số dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng, hướng tới mục tiêu hình thành cộng đồng cư dân thực.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường. Tại các đô thị lớn, giá chào bán căn hộ mới đồng loạt tăng mạnh khi phần lớn dự án mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp trở lên, trong bối cảnh chi phí đất đai và đầu vào gia tăng.

"Trước những tín hiệu tích cực trong năm 2025, doanh nghiệp kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục đà phục hồi, đồng thời bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn các chủ thể tham gia thị trường dựa trên năng lực tài chính, uy tín và tính chuyên nghiệp.

Song song với đó, thị trường được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc theo hướng minh bạch, bền vững, lấy an sinh xã hội làm trụ cột, cùng với hệ thống thể chế tiếp tục được hoàn thiện, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và dài hạn của thị trường địa ốc trong giai đoạn mới", ông Trường chia sẻ.

Năm 2026 được xem là thời điểm buộc phải thay đổi chiến lược phát triển . Thay vì chạy theo quy mô và tăng trưởng nóng, doanh nghiệp cần tập trung vào chất lượng sản phẩm, pháp lý minh bạch, quản trị tài chính an toàn, cùng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, xanh, tiết kiệm năng lượng.