Một người dân ở quận 7 (cũ) chuyển 400m2 đất lên thổ cư hết 14 tỉ đồng

Mới đây, một người dân ngụ quận 7, Tp.HCM (cũ) đi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở cho miếng đất 400m2 đã phải đóng tiền sử dụng đất lên đến 14 tỉ đồng.

Với khu đất này trước đây người dân chuyển mục đích cao nhất khoảng 2 tỉ đồng nhưng nay lên 14 tỉ đồng, gấp 8 lần. Dù tiền sử dụng đất tăng cao, nhưng giá đất không thể tăng theo tương đương.

Trước đó, một người dân tại Nghệ An hoang mang khi chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỉ đồng.

Cụ thể, người dân này sở hữu mảnh đất từ trước năm 1993 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, muốn chia cho con cái nên đi tách thửa sang tên lô đất 300m2. Theo luật cũ, người này nhẩm mức thuế phải đóng khoảng 600 triệu đồng . Tuy nhiên, khi nhận giấy báo tiền thuế với mức giá 4,5 tỉ đồng khiến người này choáng váng.

Chia sẻ trong hội thảo do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã dẫn chứng các trường hợp người dân, doanh nghiệp đang phải chịu tình trạng giá đất, thuế đất quá cao.

Chẳng hạn, một doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000m2 ở quận 4 (cũ) năm 2022. Giá đất thời điểm đó là 300.000 đồng/m2 và tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỉ đồng. Đến năm 2023, Tp.HCM điều chỉnh hệ số, doanh nghiệp phải trả tiền thuê lên 7,7 tỉ đồng/năm.

Sang tháng 1/2025 thì áp dụng tỷ lệ phần trăm trên bảng giá đất mới, giá đất tăng cao và tiền thuê đất doanh nghiệp phải trả lên hơn 21 tỉ đồng, cao hơn 3 lần so với năm 2023 và cao gấp 7 lần so với năm 2022. Chi phí thuê kho là chi phí logistics và sẽ được tính vào chi phí hàng hóa dịch vụ.

Một trường hợp khác là gia đình ông Nguyễn An (Hóc Môn, Tp.HCM) có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005 với diện tích khoảng 75m2trên đất được ông bà nội để lại. Từ năm đó đến nay, gia đình chưa đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận.

Năm 2010 thì được UBND huyện Hóc Môn (cũ) cấp số nhà cho căn nhà trên. Đến cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty đo vẽ ra được diện tích phần đất trên là 208m2. Bảng giá đất theo quy định là hơn 11 triệu đồng/m2.

Khi gia đình tìm hiểu về dự kiến tài chính cần có để thực hiện việc hợp thức hóa nhà, xin cấp giấy chứng nhận thì được biết tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỉ đồng, ngoài khả năng tài chính của gia đình.

Theo ông Châu, những ví dụ trên cho thấy, giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. Việc tiền thuê đất tăng sẽ gây ra hệ quả tất yếu là làm cho chi phí logistics sẽ tăng, đẩy giá hàng hóa, dịch vụ lên cao và cuối cùng là làm suy giảm sức cạnh tranh của cả nền kinh tế.

Để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị giảm tỉ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hằng năm từ mức 0,25% - 3% hiện hành xuống còn 0,25% - 1,5%. Mức điều chỉnh này nhằm tạo điều kiện để các địa phương ban hành mức thu phù hợp với thực tế và năng lực tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất điều chỉnh mới đã tăng từ 2 đến gần 40 lần tại TP.HCM.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở cũng nên thu một tỷ lệ nhất định thay vì thu đủ 100% như hiện nay. Mức thu được ông Lê Hoàng Châu đề xuất là 20% đối với đất trong hạn mức và thu 30% đối với đất ngoài hạn mức.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị cần sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 để bãi bỏ quy định Chính phủ được phép yêu cầu nộp bổ sung khoản tiền chưa được tính trước đây. Việc này nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo và hồi tố không hợp lý.

HoREA đánh giá cao việc Bộ Tài chính lắng nghe và tiếp thu ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp và các hiệp hội, đồng thời kêu gọi các cơ quan soạn thảo tiếp tục xem xét, điều chỉnh để chính sách đất đai ngày càng hợp lý, minh bạch và giảm gánh nặng cho người dân, doanh nghiệp.