Ngành bất động sản khu công nghiệp duy trì triển vọng tích cực trong dài hạn, giá cổ phiếu đã điều chỉnh về mức hợp lý

Tại hội thảo diễn ra trong tuần kế cuối tháng Năm của Diễn đàn BĐS Công nghiệp Việt Nam năm 2022, hầu hết các diễn giả đều cho rằng tiềm năng bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn. Trong báo cáo mới cập nhật, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đồng tình với quan điểm trên, cho rằng tiềm năng bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn với hai phân khúc chính sẽ được khai thác bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn.

Giá thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng tốt nhờ nguồn cung thiếu hụt trong ngắn hạn và nhu cầu tích cực trong dài hạn

Theo VDSC, mặt bằng giá cho thuê đất kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, không chỉ bởi nhu cầu vẫn đang tăng mà bên cạnh đó là nguồn cung có phần hạn chế. Bằng một cách tự nhiên, chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng. Từ đó, VDSC tin tưởng các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp có sẵn quỹ đất lớn, sạch, đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.

Dẫn số liệu từ CBRE, VDSC cho biết giá thuê bình quân tại các khu vực miền Nam tăng lần lượt 13%, 15% và 21% trong quý 4/2021. Các dự án khu công nghiệp trong phạm vi 1 giờ di chuyển tới trung tâm thành phố đã có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%.

Tương tự, việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc. Trong dài hạn, VDSC kỳ vọng khu vực miền Bắc sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách "Trung Quốc +1" của các tập đoàn sản xuất đa quốc gia.

Khả năng thu hút vốn FDI vẫn duy trì và sự phát triển của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn

VDSC đánh giá, tiềm năng phát triển thương mại điện tử của Việt Nam còn rất lớn, với tỷ lệ thâm nhập thấp và tăng trưởng cao. Hiện tại tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trong tổng mức bán lẻ chỉ đạt mức 5,5%, tức chỉ ở mức của Trung Quốc cách đây 10 năm.

Đại dịch Covid đã trở thành yếu tố góp phần thay đổi thói quen tiêu dùng, giúp cho thương mại điện tử phát triển nhanh hơn trong thời gian tới. Theo dự báo từ báo cáo E-economy SEA 2021 thì giá trị thương mại điện tử có thể đạt mức tăng trưởng kép 32%/năm giai đoạn 2021 – 2025.

Sự phát triển của ngành thương mại điện tử sẽ là động lực tăng trưởng đối với nhóm ngành kho vận, và kéo theo nhu cầu thuê đất KCN để làm nhà kho. Cụ thể, Becamex-Warburg Pincus (BWI), một doanh nghiệp đầu ngành trong việc phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, đã tăng diện tích từ hơn 200ha lên gần 800ha từ năm 2018 tới 2021.

Trong khi đó, vốn FDI giải ngân duy trì xu hướng cải thiện trong 5 tháng đầu năm 2022. VDSC kỳ vọng hoạt động xuất nhập khẩu cũng như thu hút dòng vốn FDI sẽ diễn ra tích cực nhờ RCEP, hiệp định FTA lớn nhất thế giới, chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2022.

Ngoài ra, với lợi thế cạnh tranh nhờ chi phí sản xuất (nhân công, thuê đất, điện, nước, ...) thấp hơn các quốc gia trong khu vực, Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi từ chính sách "Trung Quốc + 1" của các tập đoàn đa quốc gia.

Hiện tỷ lệ sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn còn thấp nếu so với Trung Quốc. Việt Nam cũng có định hướng phát triển công nghiệp với mục tiêu tới năm 2030 mục tiêu tỷ trọng nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 30% (Nghị quyết 23-NQ/TW năm 2018).

Cùng với tốc độ phát triển của thương mại điện tử kèm theo sự dịch chuyển của các doanh nghiệp FDI lớn vào Việt Nam, những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có định hướng phát triển mảng nhà xưởng xây sẵn và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị được cho rất đáng để quan tâm.

Xét về diễn biến trên thị trường chứng khoán, tương đồng với diễn biến điều chỉnh của thị trường, giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản, khu công nghiệp đã điều chỉnh giảm mạnh từ mức đỉnh thiết lập trong năm. Do đó, VDSC nhận định giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã được đưa về mức hợp lý hơn cho mục tiêu nắm giữ trung – dài hạn.