Nhà đầu tư rời thị trường căn hộ chung cư cho thuê vì ế khách

Mô hình chung cư cho thuê nở rộ

Mô hình đầu tư này bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án bàn giao có nhiều người vào ở Bình Thạnh, quận 2 (TP.HCM), nở rộ trong giai đoạn 2014-2016, đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018. Sự phát triển của mô hình này đến từ một số nguyên nhân:

Thứ nhất, trong giai đoạn 2010-2016, lãi vốn (phần chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bất động sản ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá. Do đó, mô hình đầu tư có thêm thu nhập từ dòng tiền cho thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Thứ hai, xuất hiện kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với một loại hình sản phẩm bất động sản "lãi vốn kết hợp dòng tiền" mới xuất hiện trong giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015.

Thứ ba, do vừa mới xuất hiện trên thị trường, trong khi nguồn cung chưa nhiều, giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" đạt mức 6%/năm, xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng. Trong khi đó, nhà đầu tư vẫn sở hữu được bất động sản, không phải giữ tiền mặt bị mất giá. Ví dụ, một căn chung cư 2,5 tỷ có thể cho thuê được 15 triệu/tháng, xấp xỉ 180 triệu đồng/năm, trừ đi 20% chi phí (phí môi giới, phí sửa lại căn hộ, tỷ lệ trống) thì nhà đầu tư thu về 144 triệu/năm, đạt tỷ suất lợi nhuận 144 triệu/2,5 tỷ tương đương 5,75%/năm.

(Ảnh minh hoạ)

Thứ tư, mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng" được các chủ đầu tư dùng làm "key selling point", đẩy mạnh quảng cáo để bán hàng làm tăng sức nóng về thị trường này.

Thứ năm, giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh "thuê căn hộ chung cư –sửa lại- cho thuê" bùng nổ cũng góp phần làm thị trường cho thuê căn hộ chung cư "nóng bỏng". Các bạn sales bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người đầu tư căn hộ.

Cho thuê căn hộ chung cư hết thời

Từ sau 2018, các nhà đầu tư này bắt đầu phát hiện ra một số vấn đề với mô hình này.

Đầu tiên, 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả các phân khúc. Đất nền ở vùng ven và tỉnh tăng nhân 3 – nhân 5 lần. Nhà phố, phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao vào ở thì giá gần như tiếp tục đi ngang và chỉ tăng không đánh kể theo trượt giá. Lúc này, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác. Ví dụ, chung cư có thu nhập cho thuê 6%/năm x 5 năm = 30%, vẫn kém xa các phân khúc kia tăng 200%-500%. Do đó nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận lãi vốn cao hơn.

Thứ hai, khi dự án đang được xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ xây dựng, theo các block mở bán sau, và các hoạt động bán chênh từ nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng sau khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, nhà đầu tư vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.

Thứ ba, thị trường bất động sản bật tăng nên giá mở bán của các chung cư mới cũng bật tăng theo. Ví dụ thời điểm 2012-2014, chung cư hạng khá chỉ có giá 35 triệu -40triệu/m2, thì cũng phân khúc này nếu mở bán từ 2018 có giá không dưới 60triệu/m2. Trong khi, giá cho thuê không tăng theo kịp, chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê. Điều này làm tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" giảm xuống chỉ còn 3,5% - 4,5%/năm.

Ví dụ chỉ với số tiền 14 triệu/tháng, lúc này người đi thuê có thể thuê căn chung cư 70m2 ở quận 4 trị giá 3,5 tỷ. Tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" chỉ còn (14t triệu x 12 tháng x 80%)/3,5 tỷ = 3,84%/năm.

Hay 1 căn hộ 70m2 ở quận 7 có giá bán 2,8 tỷ, cho thuê được 12 triệu/tháng. Tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" chỉ còn (12 triệu x 12 tháng x 80%)/2,8 tỷ = 4,1%/năm. Chưa kể thời gian bị trống chờ kiếm khách thuê giờ cũng lâu hơn nhiều trước đây.

Thứ tư, những nhà đầu tư thích dòng tiền cho thuê cũng dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ chủ đầu tư/ sales để ra quyết định đầu tư. Ví dụ họ quyết định đầu tư một căn hộ trị giá 4 tỷ vì kì vọng dòng tiền cho thuê 25 triệu/tháng như giới thiệu của sales, đạt tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" (25 triệu x 12 tháng x 80%)/4 tỷ = 6%/năm bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25 triệu phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ là 20 triệu, đạt 4,8%/năm.

Thứ năm, khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các nhà đầu tư cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị này. Nhưng khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ dùng thiết bị cho khách thuê sử dụng cũng mau hư hỏng xuống cấp hơn nhiều. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề "xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới", điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" họ chưa nghĩ tới.

Thứ sáu, vì mô hình "thuê căn hộ chung cư – sửa lại - cho thuê" không còn "ngon ăn" như kỳ vọng ban đầu, nên nhiều cá nhân và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ còn lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực trụ nổi.

Thứ bảy, bên cạnh việc các nhà đầu tư dần nhận thấy những điểm bất cập, thì sau vài năm phát triển, mô hình này không còn mới mẻ. Việc cho thuê khó hơn, tỷ suất lợi nhuận không còn cao như trước, nên chủ đầu tư và sales cũng ít dùng làm điểm nhấn bán hàng để quảng cáo truyền thông.

Với những vấn đề trên, thực tế mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê" tự nó đã dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. Căn hộ chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là "nơi để ở an cư", không còn là một sản phẩm đầu tư đủ hấp dẫn nhà đầu tư.