Nhà phố, biệt thự giá dưới 10 tỉ đồng/căn hút dòng tiền đầu tư

Đó là khẳng định của DKRA Vietnam trong báo cáo thị trường mới đây. Theo đơn vị này, trong tháng 11 vừa qua, thị trường nhà phố, biệt thự Tp.HCM ghi nhận 2 dự án mở bán (thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 56 căn, gấp 4 lần so với tháng trước đó. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới xấp xỉ 36%, tương đương 20 căn.

Nguồn cung và sức cầu thị trường tăng so với tháng trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp.

Giá chào bán một số dự án mới không có sự biến động so với giai đoạn mở bán trước đó. Giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm, tập trung phần lớn ở những dự án đã bàn giao nhà.  Những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín, sở hữu pháp lý hoàn thiện và mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn thu hút tốt sự quan tâm của khách hàng.

Nếu gộp chung cả Tp.HCM và tỉnh lân cận thì có 15 dự án nhà phố, biệt thự với gần 1.400 căn được chào bán trong tháng 11. Trong đó, có 6 dự án mới và 9 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung này đã tăng 38% so với tháng trước đó. Tỉ lệ hấp thụ cũng đạt mức khá cao từ 72%, tăng gần gấp 3 lần so với tháng 10/2021.

Theo DKRA Vietnam, nguồn cung nhà phố biệt thự  phân bổ không đồng đều giữa các địa phương, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai. Trong khi đó, Long An và Tây Ninh ghi nhận nguồn cung hạn chế.  Sức cầu chung thị trường tăng, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại Đồng Nai và Bình Dương nhờ tình hình bán hàng tích cực của một số dự án.  

Đồng Nai vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung (64%) và lượng tiêu thụ (61.5%) toàn thị trường. Nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu người mua. Những dự án nằm trong các khu đô thị lớn được quy hoạch đồng bộ, bài bản vẫn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Cũng theo JLL Việt Nam, đây là thời điểm tốt cho những nhà đầu tư bất động sản gia nhập thị trường, xét trong bối cảnh lãi suất cho vay đang giảm. Điều thuận lợi là tình hình phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị hóa ở nhiều khu vực đang tiến triển theo đà tăng trưởng đầu tư công, vốn được nhà nước kích thích trong thời gian chống chọi với cơn đại dịch Covid-19.

Trong đó, nhà liền thổ xây sẵn, bao gồm biệt thự, nhà phố liền kề và nhà phố thương mại có khả năng sinh lời đáng để cân nhắc. Tại Tp.HCM, phân khúc nhà phố có giá từ 8-10 tỉ đồng đang hấp dẫn người mua, một phần là do ngân sách phù hợp và tính thanh khoản cao.

Ngoài số vốn tự có, những người muốn đầu tư vào loại hình nhà phố này thường cân nhắc thêm việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong ngưỡng an toàn, ở mức họ có thể xoay xở được.

Hiện nay, trong nội thành TPHCM hầu như không còn đất phát triển sản phẩm nhà liền thổ mới. Sản phẩm đầu tư vững bền như biệt thự và nhà phố sẽ nằm ở các khu vực vùng ngoại ô như Quận 12, huyện Hóc Môn và Bình Chánh, hoặc ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bà Trang Bùi của JLL Việt Nam khuyên nhà đầu tư khi chọn mua phân khúc nhà liền thổ cần nghiên cứu, tìm hiểu kỹ tính pháp lý, tình hình quy hoạch và giấy phép xây dựng của dự án đó.

Thứ hai là tính thanh khoản của dự án. Để làm được điều này, nhà đầu tư phải đi khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, nguồn cung nhà liền thổ Tp.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm khi quy hoạch nhà ở Tp.HCM đến 2030 sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng. Trong 10 năm qua, phân khúc nhà thấp tầng chiếm chưa đến 10% nhà ở mới, tỷ lệ này được dự báo tiếp tục sụt giảm trong các năm tới.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cần điều tiết cung – cầu phù hợp trên thị trường BĐS. Nếu giá cả, nguồn cung không cải thiện, không điều tiết cho phù hợp với cầu thì sẽ tiếp tục tình trạng khan hiếm hàng hoá, cung cầu không gặp nhau, không thể tiêu thụ hàng hoá và lúc đó thị trường sẽ bị khủng hoảng

Việc này đã được cảnh báo trước đó, nếu không tự điều tiết bằng chính sách, và nhận thức của các thành phần tham gia thị trường, đặc biệt là các chủ dự án cứ "tát nước theo mưa" để nâng giá bán thì sẽ dẫn đến tình trạng những người có nhu cầu thật sẽ không chấp nhận hoặc họ sẽ không đủ khả năng chi trả mức giá đó.

Với nhóm đầu tư, đầu cơ, họ cũng phải xem lại khả năng lợi nhuận mang lại. Nếu đầu tư với mức giá quá cao thì sẽ không có lợi nhuận, đồng nghĩa việc họ sẽ không xuống tiền.

"Do đó, có những vấn đề cần làm sau khi thị trường phục hồi, đó là phải điều tiết về giá, nguồn cung. Nếu không kiểm soát được sự tăng giá dẫn đến lạm phát lớn, thì đầu vào của bất động sản cũng bị áp lực rất cao, từ đó lại tiếp tục khiến giá bất động sản tăng lên, giao dịch cũng sẽ giảm", vị chuyên gia này nhấn mạnh.