Nhiều dự án bất động sản tăng giá bất thường

Theo nhận định của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính.

Thời gian qua, trước tình trạng giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành tăng cao, đặc biệt là ở một số khu vực của Hà Nội như Hoài Đức, Nam - Bắc Từ Liêm, Long Biên… hay Thành phố Thủ Đức của Tp.HCM, nhiều chuyên gia BĐS lo ngại lực cầu ảo và nguy cơ xảy ra "bong bóng". Theo đó, trong thời gian ngắn, giá nhà đất ở các khu vực này liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, có những vị trí tăng 50%.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, dòng tiền đang "ùn ùn" đổ vào BĐS do sau thời gian giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai và nhà ở để "trú ẩn" an toàn. Điều này đã gây ra hiện tượng nhu cầu ở thực ít, nhu cầu đầu tư nhiều. Hơn nữa, nếu dòng tiền cứ tiếp tục vào BĐS sẽ dễ xảy ra hiện tượng sốt ảo, vỡ trận.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, trong năm 2020, mặt bằng lãi suất ở mức thấp, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì gửi ngân hàng, và đây là điều tích cực. Với thị trường BĐS, nhà đầu tư vẫn tìm cơ hội. Do nguồn cung BĐS hạn chế ở 2 thành phố lớn, nên nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá. Bà An kỳ vọng, với sự phục hồi của quý 4/2020, nguồn cung năm 2021 sẽ tốt hơn. Đây cũng sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư bên cạnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán.

Theo các chuyên gia, trước việc giá BĐS trong cả nước tăng cao, trong khi kinh tế khó khăn, dòng tiền vào BĐS thắt chặt, lãi suất ngân hàng giảm, nhiều chuyên gia lo ngại "nhà nhà lại đổ vào đầu tư BĐS", nhu cầu thật thì ít, dễ dẫn đến nguy cơ "vỡ bong bóng".

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút "bong bóng", đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Giá đất đai ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Theo một số chuyên gia kinh tế, nhìn vào thực tế GDP và thu nhập bình quân đầu người trong thời điểm dịch Covid-19 cho thấy nhu cầu về nhà ở chắc chắn sẽ giảm. Biểu hiện là cả loại hình nhà để bán và nhà cho thuê đều có lượng hấp thụ giảm.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ quý 3/2020 và 9 tháng năm 2020 chỉ đạt 35,5%. Với phân khúc nhà cho thuê, theo số liệu mới nhất của Savills, tỷ lệ người thuê giảm 50% so với thời điểm trước dịch. Theo một số chuyên gia trong ngành, thời gian qua, giá BĐS tăng khá mạnh là rất vô lý. Rõ ràng, giá BĐS đang không phản ánh giá trị thật, tiềm ẩn nguy cơ "vỡ bong bóng" là rất lớn.

Việc giá nhà đất gần đây tăng cao thể hiện sự bất thường của thị trường. Trong khi nhu cầu giảm, thu nhập giảm, các chi phí tiết giảm thì giá nhà lại tăng. Việc hạn chế quỹ đất sạch tại các thành phố có thể nói lên sự "bất thường" về giá. Tuy nhiên tại các tỉnh, "đất rộng người thưa", giá cũng tăng "phi mã" là điều không bình thường.

Theo đó, một số chuyên gia khuyến cao, ngay bây giờ, cần phải siết chặt lại thị trường, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, "thổi giá" để thị trường có thể trở về đúng giá trị thực.

Mới đây, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, từ thực tiễn, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo, các đơn vị cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu, trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng "sốt giá" và "bong bóng" BĐS trên cả nước.

Nhận định về câu chuyện bong bóng BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, thị trường BĐS cả nước và Tp.HCM trong năm 2021 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng trở lại, chưa có tình trạng "đóng băng" hay "bong bóng", do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường.

Theo ông Châu, trong quý 1/2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Từ đó sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.

Ông Châu cũng chỉ ra các nhân tố tác động đến sự phục hồi thị trường như định hướng của Chính phủ về phát triển kinh tế-xã hội trong 5 năm, 10 năm tới. Năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025 nên chắc chắn sẽ tạo được xung lực để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có thị trường BĐS.