Phân khúc bất động sản nào sẽ là "điểm sáng" trên thị trường 2021?

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, năm 2020 là một năm đầy thách thức do đại dịch Covid-19 tác động lên cả nền kinh tế, tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn phát triển khá ổn định ở một số phân khúc. 

Với phân khúc BĐS nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn, dù nguồn cung sụt giảm. Điều này có thể giải thích là do đối với những nhóm đối tượng có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang BĐS khá cao. 

Mặt khác, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình, trung cao thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư (NĐT) cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Còn các nhà phát triển BĐS, khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý. Từ những yếu tố trên, cho thấy mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định. Theo các chuyên gia, BĐS năm 2021 sẽ diễn ra tương tự năm 2020.

Với phân khúc BĐS công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các NĐT trong nước, các nhà NĐT nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì  bản thân của các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng có thể đầu tư và phát triển. BĐS công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu. 

Trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn, Nhờ vào việc được hưởng lợi từ liên tiếp các hiệp định thương mại tự do như EVFTA và mới đây nhất là UKVFTA, dòng hàng hoá, sản phẩm sẽ đổ nhập khẩu về Việt Nam rất lớn trong những năm tiếp theo. 

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục, đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các NĐT tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Theo ông Khương, điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các BĐS này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Với các NĐT thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những BĐS có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Còn ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam nhìn nhận, năm 2021, nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Kéo theo đó, sức cầu cũng tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó sôi động như năm 2019. Trong đó, ở Tp.HCM, khu Đông (thành phố Thủ Đức) và khu Nam (Quận 7, Nhà Bè) tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. 

Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường, riêng nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Tiếp sau phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020. Dự báo, nguồn cung của phân khúc này tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, năm 2021 thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các NĐT, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

Chia sẻ trên báo chí, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường BĐS chịu tác động mạnh của dịch bệnh Covid-19. Đầu năm 2020, tâm lý e dè của các nhà đầu tư khiến thị trường đóng băng. Tuy nhiên, ngay sau dịch được kiểm soát, thị trường có dấu hiệu khởi sắc trên một số phân khúc. Đến thời điểm hiện tại, dịch bệnh sẽ tác động đến thị trường BĐS theo hướng tạo ra nhiều khó khăn và thách thức. Các sàn giao dịch sẽ không thể tiếp đón khách bình thường. Tâm lý của các nhà đầu tư trở nên lo lắng và dè chừng, thận trọng hơn trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn.

Nếu như dịch bệnh khó kiểm soát và diễn biến bất thường, các hoạt động giao dịch BĐS sẽ chậm lại. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ chịu ảnh hưởng thiệt hại nhiều nhất. Phân khúc BĐS cao cấp cũng bị tác động nặng nề. Các nhà đầu tư càng thận trọng rót tiền vào BĐS. Những doanh nghiệp địa ốc và đội ngũ môi giới sẽ chịu ảnh hưởng.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, đất nền dự án, đất thổ cư và BĐS nông nghiệp sẽ không bị tác động xấu từ dịch bệnh. Ngược lại, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào các phân khúc này, tạo thành lực đẩy cho toàn thị trường.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn tiếp tục được duy trì kết quả giao dịch khả quan khi ít chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh. Phân khúc BĐS thương mại cũng chao đảo khi cầu của nền kinh tế xuống thấp. Còn bất động sản công nghiệp không đủ lực để tăng trưởng cho gián đoạn, đứt gãy giao thương toàn cầu.