Sau cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan"

Một nhà đầu tư tại Đồng Nai mua lô đất nền tại Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu) vào hồi cuối năm 2020 khi thị trường sốt đất với giá 12 tỷ đồng, đã thanh toán đến 80% tiền và hoàn tất các thủ tục công chứng. Tuy nhiên, hiện nay khi cơn sốt đất qua đi nhà đầu tư này muốn thanh lý lô đất để lấy tiền trả nợ nhưng lại rơi vào thế khó khi thị trường không có thanh khoản.

Kế hoạch của nhà đầu tư này ban đầu mua vào là để đầu tư sau đó bán ra vào cuối năm nay thế nhưng dịch Covid-19 bất ngờ bùng phát lần thứ tư khiến kế hoạch sụp đổ khi thị trường nhà đất hạ nhiệt. Việc kinh doanh bị ảnh hưởng khiến nhà đầu tư này buộc phải bán nhanh lô đất với giá bằng thời điểm mua vào để nhanh thu hồi vốn.

Cũng giống như nhà đầu tư trên, tình trạng tiến thoái lưỡng nan trong bối cảnh cơn sốt đất hạ nhiệt là tình cảnh của không ít nhà đầu tư BĐS F0 hiện nay, họ không hi vọng kiếm lời mà chỉ cần nhanh bán được tài sản.

Thị trường nhiều điểm nóng hiện đang trầm lắng, giao dịch gần như "ngủ đông", môi giới giờ cũng biến mất khiến nhiều nhà đầu tư muốn tìm người mua cũng khó. Người có tài chính, có nhu cầu mua thì không vội vàng và tạo áp lực ngầm để ép giá xuống thấp. Nếu muốn bán ra nhanh, ông phải chấp nhận cắt lỗ sớm.

Một nhà đầu tư khác ngụ tại Tân Phú (Tp.HCM) tham gia cơn sốt đất vừa qua đang "đứng ngồi không yên" vì không bán được đất. Được biết nhà đầu tư này hồi đầu năm đã góp 3 tỉ đồng cùng một số người quen mua đầu tư một lô đất gần 1.000m2 tại khu vực Bình Khánh, Cần Giờ. Số tiền chị hùn hạp có hơn 1 tỷ đồng là đi vay từ họ hàng. Thời điểm mua mọi người cùng nhất trí sẽ không lướt sóng mà giữ khoảng 1-2 năm giá tốt mới bán ra.

Tuy nhiên, vì mua chung nên việc bán đất ra để thu hồi tiền về cũng là cái khó của nhà đầu tư này, sang nhượng lại phức tạp. Quan trọng nhất là trong thời điểm này, nhu cầu đầu tư không còn cao nên trong ngắn hạn việc thanh lý đất, gom lại tiền là rất khó, chưa kể người mua chung không đồng ý bán.

Không chỉ TP Hồ Chí Minh, tại các thị trường du lịch, tình trạng khó khăn gần như bóp chết rất nhiều nhà đầu tư. Một chủ một căn nhà phố thương mại cho thuê trên khu vực đường Hùng Vương, TP. Nha Trang cho biết, gần như 2 năm nay ông không thu được đồng nào từ căn nhà phố thương mại tiền tỷ mà mình đã đầu tư. Được biết thời điểm tháng 7/2020, khách thuê đã trả lại mặt bằng, chấp nhận bồi thường phí vi phạm do không thể cầm cự thêm, căn nhà phố của ông gần như bỏ trống đến thời điểm hiện tại vẫn không có khách mới.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hiện đang khá trầm lắng sau cơn sốt đất, nhiều điểm nóng thị trường không còn sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư như trước đây. Theo báo cáo thị trường mới nhất của batdongsan.com.vn, kể từ tháng 4 đến nay mức độ quan tâm đến BĐS của người dân đã sụt giảm mạnh trung bình giảm tới 14%, giá đất không còn nhảy múa. Trong đó, ví dụ ở Hải Phỏng giảm 36%, Bắc Ninh giảm 29%, Đà Nẵng giảm 21%...Một số khu vực nóng vào hồi tháng 3 vừa qua đã manh nha hiện tượng bán cắt lỗ mua vào với giá cao, vượt qua giá trị thật của khu vực đồng nghĩa bán ra sẽ khó khi thị trường hạ nhiệt. Thậm chí nếu chấp nhận bán cắt lỗ, với khoản mua chênh lệch lớn so với giá trị thật của sản phẩm, hình thức cắt lỗ cũng không giúp thanh khoản gia tăng, nhất là khi nhà đầu tư hầu như không chấp nhận cắt lỗ sâu hơn 20% giá trị mua vào.

Chia sẻ với báo chí mới đây về làn sóng đầu tư BĐS trong cơn sốt đất đầu năm 2021, ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho biết, dù không có thống kê cụ thể, nhưng ước tính có đến 70% nhà đầu tư F0 tham gia vào thị trường BĐS từ thời điểm cuối năm 2020 đến tháng 4/2021 khi sốt đất diễn ra. Khi sốt đất qua đi nhiều khu vực tăng trưởng nóng có giá BĐS tăng đột ngột đang giảm nhiệt rõ ràng. Nhiều người mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất sẽ gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông David Jackson nhận định, thực trạng khó khăn của nhiều nhà đầu tư F0 hiện nay đến từ việc thiếu kinh nghiệm trong mua bán nhà đất. Nhiều nhà đầu tư hầu như không có những kiến thức cần thiết về thị trường vẫn quyết định đầu tư do chịu ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông. Đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí bốc đồng đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh thì khi thị trường đột ngột nguội lạnh, những nhà đầu tư này thường không có các phương án phù hợp, đành chịu găm hàng hoạt thua lỗ nặng để tìm người mua lại.

Hiện nay mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Đợt Covid thứ tư diễn biến còn phức tạp, nhà đầu tư đang trong tâm lý chịu đựng và chờ đợi. Càng về lâu áp lực tái chính càng lớn sẽ xuất hiện càng nhiều làn sóng ra hàng rầm rộ từ nhà đầu tư F0 tại các thị trường từng diễn ra sốt đất.