Shark Hưng: Nhiều người luôn nghĩ bất động sản chỉ lên giá, chứ không xuống giá, nhưng quan niệm này cần suy nghĩ lại!

Bản tin của BVSC cho biết bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực được quan tâm để kiểm soát chặt chất lượng tín dụng từ năm 2019. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng là 14%, tương đương với 2018. Chính vì vậy, lượng vốn cho ngành bất động sản chắc chắn sẽ thấp hơn 2018 tương đối.

Đồng thời, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng được thắt chặt. Từ đầu tháng 1/2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng cũng phải giảm xuống 2%, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%.

Theo các chuyên gia của BVSC, nguồn vốn tín dụng bất động sản bị siết chặt không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà cả những cá nhân vay mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Song, rõ ràng những điều chỉnh về mặt chính sách này của cơ quan quản lý là rất cần thiết trong bối cảnh năm 2018 ngành bất động sản giao dịch rất sôi động trong thời gian vừa qua.

Trao đổi về vấn đề tài tại Hội nghị bất động sản, Chủ tịch HIệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết thêm, lộ trình hạn chế dần vốn tín dụng vào thị trường bất động sản được xác lập qua thông tư 36 năm 2014, sau đó thay đổi bằng một số thông tư. Lộ trình dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn chiếm tối đa 40%, lẽ ra áp dụng từ 1/1/2018 nhưng hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã kiến nghị giãn ra thêm.

"Ngân hàng Nhà nước chấp thuận và năm 2018 được áp dụng 45% tới đầu tháng 1/2019. Chúng tôi có đề nghị cho giãn ra thêm nhưng không được chấp thuận. Chuyện này gây ra áp lực, nhưng buộc doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược và hành động. Điều đáng mừng là ngân hàng nhà nước chỉ giảm trần xuống 40%", ông Châu cho biết.

Chuyên gia Châu cũng nhận định áp lực này mang tính tích cực, buộc các doanh nghiệp phải đổi mới về quản trị, phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế, trong đó có vốn FDI, vốn trên thị trường chứng khoán. Từ đầu tháng 12/2018 đã có 8/31 ngân hàng thương mại nâng lãi suất tiết kiệm các khoản gửi trên 12 tháng từ 8-8,6%, dẫn tới lãi suất cho vay nâng lên cao.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, phó chủ tịch Bất động sản thế kỷ (Cenland) phân tích: Nếu hạ tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, thì ngân hàng thương mại phải tăng huy động dài hạn để có tiền cho vay dài hạn. Nếu ngân hàng không làm được, thì doanh nghiệp bất động sản như Cenland phải đi vay ngắn hạn. Điều đó sẽ tạo áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản về tính thanh khoản và vòng quay tiền phải ngắn lại.

"Một đặc tính ăn sâu vào đầu óc nhiều người, bất động sản chỉ lên giá chứ không xuống giá. Nên có nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả cá nhân lẫn tổ chức, đều có tâm lý vay ngân hàng để mua dự án và chờ giá tăng, tiền lãi sẽ cao hơn lãi suất vay tiền.  Đó là quan niệm cần suy nghĩ lại. Nếu không đem lại giá trị gia tăng, tạo ra sự vận hành và khai thác sẽ không còn tồn tại lâu trên thị trường", shark Hưng phân tích thêm một yếu tố tâm lý dẫn tới hiện tượng vay ngân hàng để đầu tư bất động sản.

Ngoài ra theo ông Hưng còn có một hiện tượng nghịch lý là do Việt Nam là thị trường mới nổi, nguồn cung còn mới, hệ số tín dụng cao, đồng thời hiệu quả khai thác thấp, trong khi giá tăng liên tục. Tuy vậy điều đáng mừng là hiệu quả khai thác của bất động sản đã ngang bằng lãi suất tiết kiệm, không còn là chi phí cơ hội mà trở thành lợi nhuận thực.

"Làm sao khai thác bất động sản cao hơn cả lãi suất tiết kiệm để người mua bỏ tiền vào đầu tư bất động sản. Đáng mừng là một vài mô hình khai thác bất động sản trong thời gian gần đây đã cao thực sự, như bất động sản du lịch và thương mại (shophouse), thay thế cho áp lực huy động vốn từ ngân hàng", ông Hưng đưa ra phương án nhằm giúp ngành bất động sản bớt lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như trong thời gian qua.