SSI Research: Chi phí đền bù tăng làm giảm biên lợi nhuận các khu công nghiệp mới

Nguồn cung hạn chế

Theo SSI Research, trong nửa đầu năm, 9 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 2.472 ha được thành lập. Tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng 3 - 4 năm kể từ khi được thành lập. Do đó, nguồn cung các KCN mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

9 khu công nghiệp được thành lập mới trong nửa đầu năm.

Theo JLL, trong quý I, miền Nam có 2 KCN đi vào hoạt động là VSIP 3 Bình Dương (1.000 ha) và KCN công nghệ cao Amata Long Thành (410 ha), nâng tổng quỹ đất tại miền Nam lên mức 25.220 ha. Đồng thời, miền Bắc cũng khởi công KCN Thuận Thành I, Bắc Ninh, bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê. Tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha.

Tuy nhiên, SSI Research đề cập mặc dù việc cấp phép đầu tư KCN đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù, giải tỏa vẫn còn khá chậm.

Chi phí đền bù tăng mạnh là nguyên nhân gây chậm tiến độ giải tỏa. Khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh, thành phố đều tăng, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015 - 2019. Theo đó, TP HCM tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Bình Dương tăng 20 - 45%, Bình Phước tăng 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng 39%...

Chi phí đền bù tăng ảnh hưởng chi phí đầu tư dự án. Sonadezi Châu Đức tăng 63% tổng mức đầu tư trong năm nay, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% cùng kỳ năm trước. Dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61%, chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.

Báo cáo cho rằng với việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020 - 2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với mức trên 50% của các KCN hiện hữu.

Ngoài ra, việc đền bù giải tỏa, đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu cũng gặp khó khăn. Việc đền bù giải tỏa được thực hiện qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận/ huyện thực hiện. Việc phê duyệt phương án bồi thường của các dự án KCN do UBND tỉnh thực hiện. SSI Research nhận thấy thời gian đền bù giải tỏa kéo dài do (1) Chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm; (2) Việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm.

Nhu cầu thuê đất tiếp tục tăng

SSI Research đánh giá, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi nền kinh tế phục hồi sau Covid; Tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia; Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp; Dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid...

Báo cáo dẫn nhận định của JLL cho thấy dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại KCN Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê trung bình 190 USD/m2, tăng 9%. 

Các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức120 USD/m2.