Thị trường bất động sản nhà ở sẽ như thế nào trong năm 2021?

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng trưởng mạnh

Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Phía Nam là Tp.HCM và khu vực Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Phía Bắc chủ yếu tập trung ở khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng.

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế do sự xuống cấp về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên.

Ngoài những đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội vẫn luôn duy trì tốc độ tăng trưởng dân cư từ 48 - 80%, tỷ lệ đô thị hóa tại các tỉnh thành khác cũng tăng rất nhanh qua các năm. Ví như Bình Dương, nếu 10 năm trước tỷ lệ dân cư đô thị tại đây chỉ đạt 30% thì năm 2019 mức tăng trưởng là 80%; Đồng Nai từ mức tăng 33% năm 2009 cũng chuyển dịch lên mức 44%; Thừa Thiên Huế từng có tốc độ đô thị hóa khoảng 36% năm 2009 hiện đã đạt tốc độ gần 50% và Bắc Ninh cũng từ mức 24% tăng lên gần 28%.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn còn rất lớn. Ảnh: Hạ Vy

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng trưởng mạnh. Tính riêng trong một thập kỷ qua, tổng diện tích xây dựng nhà tại Việt Nam tăng trưởng ấn tượng 19%, từ mức 22,6 triệu hộ gia đình đã tăng lên mức 26,7 triệu hộ trong năm 2019. Diện tích nhà ở riêng lẻ tăng 41%, từ mức 1,5 tỷ m2 năm 2010 tăng lên mức 2,1 tỷ m2. Riêng với loại hình nhà chung cư, từ mức 17 triệu m2 sàn năm 2010 lên mức 41 triệu m2 sàn, tăng gần 142% chỉ sau 10 năm.

Theo các chuyên gia trong ngành, lực cầu trong năm sau tiếp tục duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp….

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao và với tốc độ gia tăng dân số của Tp.HCM, nhà ở vẫn là nhu cầu bức bách. Người có thu nhập trung bình trở lên vẫn có nhu cầu mua nhà để an cư và người có thu nhập cao, có tiền dư và cao thì mua BĐS để đầu tư. Khi đại dịch xảy ra, những nhu cầu này bị ảnh hưởng ở mức độ nhất định nhưng khi đại dịch đi qua, yếu tố về pháp lý và những khó khăn khác được tháo gỡ, nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường.

"Theo tôi, chủ đầu tư, phát triển bất động sản quan tâm đến việc làm sao để phát triển sản phẩm mà khi đưa ra thị trường được đón nhận, nhu cầu thị trường còn hay không, phân khúc nào, mức giá nào thị trường đón nhận và phù hợp để doanh nghiệp phát triển. Yếu tố vĩ mô, ở một khía cạnh nào đó, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn còn trong bối cảnh tình hình kinh tế chung sẽ ảnh hưởng", ông Kiệt nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, hai nhóm đối tượng ảnh hưởng đến thị trường là nhà đầu tư và những người mua để ở, chủ đầu tư thường xuyên theo dõi. Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư cao để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá thị trường.

Chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo

Theo dự báo của các chuyên gia, xét riêng cho từng phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng; nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn; nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.

Với tốc độ tăng trưởng hạ tầng, mở rộng kết nối và phát triển đô thị hiện nay, căn hộ chung cư sẽ vẫn là loại hình nhà ở phát triển chủ đạo của thị trường trong 10 năm tới đây. Hiện nay, số lượng hộ gia định chọn mua căn hộ chung cư để sinh sống tại các đô thị lớn trên cả nước tăng gần 1,6 lần so với một thập kỷ trước. Nếu năm 2009 chỉ có khoảng 3,7% dân số chọn ở nhà chung cư thì đến 2019 con số này đã tăng lên 5,8%.

Riêng ở những đô thị lớn như Tp.HCM, tỷ lệ hộ gia đình ở chung cư tăng 67%, Hà Nội tăng 53%, Đà Nẵng tăng 56% sau 10 năm. Riêng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có sự chuyển biến lớn từ nhà phố sang chung cư khi mà lượng người chọn mua chung cư sinh sống tăng lần lượt 567% và 683% so với một thập kỷ trước.

Thị trường BĐS trong những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Đặc biệt, thị trường căn hộ chung cư dù tăng trưởng "chóng mặt" nhưng cũng chưa đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Các chuyên gia dự báo, mảng phân khúc này vẫn sẽ là điểm sáng trong thị trường BĐS những năm tới.

Chính nhu cầu cao cũng khiến giá BĐS chung cư bất chấp tăng giá ngay cả khi dịch bệnh. Trong năm 2020, giá bán chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM đều tăng từ 3-5%, đặc biệt tại Tp.HCM có những dự án tăng 15-20%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, khi làm BĐS ở bất kỳ thị trường nào thì mình cũng phải xem đặc tính của vùng thị trường đó. Ví dụ, nếu như ở Tp.HCM thì căn hộ là phân khúc sản phẩm mà thị trường phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, dẫn dắt thị trường bởi vì mỗi năm tung ra thị trường khoảng vài chục ngàn căn, trong khi các mảng sản phẩm khác như nhà phố biệt thự thì chủng loại sản phẩm thấp hơn. Phân khúc sản phẩm căn hộ thu hút được nhiều người mua hơn bởi vì khoảng giá phân khúc tầm trung, bình dân, cao cấp, hạng sang đều có. Trong khi những sản phẩm như nhà phố, biệt thự thì giá hầu như tập trung cho các đối tượng có lượng tiền khá là cao.

Nếu như xem xét riêng TP.HCM có thể là như vậy. Đây cũng là mô hình để phân tích các vùng thị trường khác. Ví dụ như hiện nay là Bình Dương, trước đây cách đây 4 – 5 năm thì thị trường căn hộ dường như không có nhu cầu hoặc nhu cầu rất là thấp, chỉ có nhu cầu căn hộ giá rẻ ở một số khu vực phục vụ cho đối tượng là công nhân.

Nhưng trong những năm trở lại đây thì thị trường căn hộ Bình Dương rất sôi động khi mà rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, bên cạnh đó là các thành phố nhu Dĩ An, Thủ Dầu Một.