Thị trường BĐS Tp.HCM: Cái khó bó cái khôn?

Rõ ràng, thị trường BĐS Tp.HCM đang đứng trước tình cảnh “cái khó bó cái khôn” và theo các chuyên gia, tình trạng này có thể khó cải thiện được vào các quý đầu của năm 2020.

Thực tế cho thấy, hiện nay các chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Nhà nước chỉ mới bố trí được khoảng 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, quá ít nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội).

CĐT/NĐT ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đổ vào BĐS cả nước trong 08 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chỉ tăng 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế (Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà, trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư BĐS).

Tại Tp.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào BĐS có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng. Thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, quá trình rà soát, kiểm tra pháp lý của các dự án đang trong quá trình diễn ra khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu sản phẩm mới chào bán.

Thế nhưng, trái với thực tại là thiếu nguồn cung thì nhu cầu của thị trường vẫn rất cao. Theo các chuyên gia, cái khó của thị trường không nằm ở nguồn cầu mà ở các chính sách khiến nguồn cung bị sụt giảm. Chính điều này đã và đang dấy lên những lo ngại cho thị trường BĐS nói chung, trong đó dễ xảy ra trường hợp giá nhà bị đẩy lên cao do cung ít hơn cầu. Từ việc này có thể xuất hiện tình trạng đầu cơ, gim giá khiến thị trường “nhiễu” trong giai đoạn tới.

Nhìn tổng quan thị trường thì tình trang khan cung diễn ra ở hầu hết các phân khúc trên thị trường từ căn hộ, đất nền đến nhà phố, biệt thự. Trong đó, phân khúc căn hộ, đất nền vốn là những sản phẩm chủ đạo của thị trường trước đến nay thì hầu hết hiện nay môi giới chỉ bán lại những sản phẩm do NĐT thứ cấp gửi bán. Trong đó, có hiện tượng một số công ty môi giới khu vực huyện Bình Chánh, Q.9, huyện Củ Chi đã đóng cửa sau khoảng khoảng thời gian ngắn hoạt động.

Ghi nhận cho thấy, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn âm thầm tìm kiếm quỹ đất để làm dự án hoặc sở hữu quỹ đất lớn từ 2-3 năm trước nhưng cái khó về thủ tục khiến doanh nghiệp vẫn trong trạng thái chờ đợi…Trong khi đó, bản thân người mua, đặc biệt những NĐT tìm kiếm sản phẩm tái đầu tư bị động trong chính dòng tiền của mình khi mà không dễ dàng tìm sản phẩm thay thế. Với những dự án thứ cấp, có đầy đủ giấy tờ thì giá hiện tại đã tăng cao khiến NĐT không mấy mặn mà.

Theo hầu hết các doanh nghiệp BĐS, bên cạnh cái khó về chi phí đầu vào thì cái khó đầu ra khi mà giá nhà đất không có xu hướng giảm cũng đang khiến doanh nghiệp BĐS đau đầu. Người mua thì có xu hướng tìm nhà vừa túi tiền để mua nhưng nếu phát triển dự án không tính đến bài toán lợi nhuận thì doanh nghiệp khó làm. Khi tính toán các chi phí đầu vào, nếu doanh nghiệp bán giá cao thì lại gặp khó về thanh khoản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, mặc dù thị trường BĐS Tp.HCM chưa đến mức quá bất ổn, thanh khoản vẫn khá tốt ở một số dự án mới chào hàng trong quý 3/2019. Tuy nhiên, nếu cứ tiếp tục như hiện nay và không có hướng giải quyết thì nguy cơ nguồn cung giảm mạnh vẫn tiếp diễn, ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS.