Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp: Những "con sóng" ngầm

63% số hộ có diện tích đất nhỏ dưới 0,5ha

Mặc dù thời gian qua, nhà nước đã có chủ trương chính sách tích tụ ruộng đất theo quy mô lớn, trong những năm gần đây đã có biến chuyển nhưng chưa đáp ứng được kỳ vọng. 

Tại Hội thảo Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam do Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn tổ chức ngày 25/2/2020, ông Hoàng Vũ Quang, Phó Viện trưởng Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard), cho hay, có một thực tế là diện tích đất canh tác của Việt Nam khá manh mún, phân tán. 

Toàn cảnh hội thảo Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam do Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn tổ chức. 

Cụ thể, 63% hộ nông dân có diện tích đất nhỏ hơn 0,5 ha, 26% có từ 0,5 - 2 ha. Ngoài ra, các hộ nông dân có rất nhiều mảnh đất quy mô rất nhỏ, điều này gây ra hạn chế bất cập trong sản xuất nông nghiệp, chưa khuyến khích được doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp do quá trình tiếp cận đất đai vô cùng gian nan.

"Tôi từng được nghe câu chuyện của một doanh nghiệp liên kết với 200 hộ dân trồng rau sạch trên Hòa Bình, thời gian đầu liên kết khá hiệu quả, nhưng sau thấy doanh nghiệp làm ăn được, các hộ dân rút đất về, mặc những thỏa thuận trước đó. Dự án đó, doanh nghiệp đã thua trong sự bất lực" - ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế (Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI) nêu một ví dụ.

Nhưng muốn tích tụ ruộng đất, hình thành vùng chuyên canh thì việc hình thành thị trường đất nông nghiệp là nền tảng vô cùng quan trọng. Theo ông Nguyễn Văn Tốn – Phó Vụ trưởng Vụ  Nông nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp còn sơ khai, thiếu minh bạch, chưa hấp dẫn, thậm chí có xu hướng giảm là nguyên nhân dẫn đến tích tụ ruộng đất giảm.

Theo kết quả điều tra năm 2014, nguồn gốc đất nông nghiệp ở nông thôn có 40% do Nhà nước giao, 34% thừa kế, chỉ 12% là mua trực tiếp hoặc đấu giá, còn lại là đất khai hoang hoặc nguồn gốc khác.

Thị trường cho thuê đất kém hơn rất nhiều so với thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, tỷ lệ này mới đạt 10,4%; cá nhân, hộ gia đình cho thuê đất phần lớn chỉ giới hạn trong gia đình, họ hàng. Cách thức cho thuê vẫn còn hạn chế, đối tượng cho thuê đất nông nghiệp vẫn chủ yếu là trong gia đình, họ hàng, làng xóm (chiếm trên 70%), cho người ở ngoài đến thuê không nhiều (dưới 20%).

Xây dựng cơ chế giám sát việc tính giá trị đất đai

Theo ông Đậu Anh Tuấn, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không dễ vì chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ.

Thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam mới trong giai đoạn sơ khai, chưa tạo điều kiện cho quá trình tích tụ ruộng đất, phát triển sản xuất lớn. (Ảnh minh họa)

Trong khi đó, khung giá đất nhà nước hiện hành chưa phù hợp với thị trường, thường chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường; khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường tại địa phương; chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch, tăng nguy cơ tranh chấp, sa lầy trong đền bù, giải phóng mặt bằng.

"Đó là chưa kể, động đến đất đai là động đến một khung pháp lý rất rộng, qua thu thập 333 ý kiến của 40 hiệp hội doanh nghiệp, rà soát 20 luật và văn bản dưới luật cho thấy, có nhiều mâu thuẫn liên quan đến điều kiện, trình tự thủ tục đầu tư, không rõ thủ tục nào trước thủ tục nào sau. Ngoài ra, việc quy định về hạn điền đang hạn chế quyền tài sản đối với đất đai, làm tăng chi phí sản xuất" - ông Tuấn nói.

Để phát triển thị trường đất nông nghiệp, TS. Hoàng Vũ Quang cho rằng, cần thiết phải xây dựng cơ chế giám sát việc tính giá trị đất đai và phân chia lợi tức theo luật định của doanh nghiệp đối với các hộ nông dân góp quyền sử dụng vào doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cần có quy định rõ ràng việc góp vốn chuyển quyền sử dụng đất và góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất; xây dựng các chính sách ưu đãi tín dụng hỗ trợ, khuyến khích tích tụ và tập trung đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; xây dựng cơ chế pháp lý để doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.

Ông Hoàng Vũ Quang cho rằng, theo kinh nghiệm ở các nước có thị trường đất nông nghiệp phát triển (40/227 quốc gia), để xây dựng và phát triển thị trường đất nông nghiệp, bên cạnh chính sách pháp luật đất đai và các chính sách hỗ trợ khác, cần có các tổ chức hỗ trợ cung ứng hạ tầng phục vụ các giao dịch cho thị trường hoạt động như: hệ thống quản lý đất đai hiệu quả, quỹ/ngân hàng phát triển đất có đủ năng lực, thẩm quyền và động lực phát triển quỹ đất.

“Tạo môi trường hành lang pháp lý cho thị trường đất nông nghiệp vận hành tốt. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ ưu đãi như: tín dụng, lao động…. Bên cạnh đó, cần có hệ thống quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch”, ông Hoàng Vũ Quang nói.