Tìm cách hạ nhiệt cơn sốt đất, khó hay dễ?

Rất nhiều biện phát ngăn chặn tình trạng sốt đất diễn ra tại các địa phương. Từ việc siết phân lô, tách thửa, đến những đề xuất công cụ thuế. Thế nhưng, gần như chưa có biện pháp nào khiến các cơn sốt đất "dứt hẳn". Cơn sốt đất vẫn âm ỉ diễn ra theo các cách khác nhau, và tái diễn từ năm này sang năm khác.

Mới đây, nhiều địa phương đã tạm dừng giải quyết các thủ tục liên quan phân lô, tách thửa, cũng được xem là một trong các giải pháp để ngăn chặn tình trạng sốt giá đất.

Chẳng hạn, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có công văn gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 đến 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích hơn 500 m2. Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục liên quan việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở...

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp. Đồng thời, chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nhiều địa phương phía Nam và Tây Nguyên cũng có động thái tương tự. Cụ thể, hồi đầu năm 2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản chỉ đạo tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét giải quyết các thủ tục liên quan việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn sau những lùm xùm về hiến đất, làm đường, làm dự án chui. Mới đây, UBND TP Đồng Xoài, cũng đã ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Tỉnh này khẳng định sẽ không thực hiện tách thửa (tất cả loại đất) đối với đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Cùng với đó, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn.

Nhìn nhận cho thấy, đây cũng là biện pháp đã được các địa phương áp dụng nhiều lần trong giai đoạn 2020-2021. Tuy nhiên, bằng cách này, cách khác, đất vẫn tái diễn các cơn sốt. Cụ thể, năm 2022, ở các tỉnh lân cận Hà Nội và Tp.HCM, cơn sốt đất vẫn âm thầm diễn ra, khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao. Nhiều người đặt câu hỏi, các biện pháp về ngăn chặn cơn sốt, thực sự khó đến vậy?

Chia sẻ mới đây, GS Đặng Hùng Võ phải nhấn mạnh, nếu không dùng đến biện pháp thuế, sẽ không bao giờ ngăn chặn được tình trạng sốt đất ảo. Vị chuyên gia này thừa nhận, những năm qua sốt đất vẫn lặp lại, thị trường chưa xử lý triệt để được chuyện sốt đất, mặc dù có nhiều biện pháp xử lý cùng lúc.

"Biện pháp căn cơ nhất là đánh thuế nhà đất thì chưa bao giờ được áp dụng, làm sao mà hạ được sốt giá đất.Tôi đã nói 10 năm nay rồi, nhưng chưa bao giờ áp dụng. Trước hết, thuế BĐS sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả", GS Võ nhấn mạnh.

Vị GS này cho rằng, trước hết, thuế đóng vai trò chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Ngoài ra, thuế bất động sản còn phải đóng vai của nhiều chính sách điều tiết khác nữa cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.

Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn. Tất nhiên, cải cách thuế bất động sản không chỉ nhằm mục tiêu tăng thuế mà phải xem xét điều chỉnh sao cho công cụ thuế đạt hiệu quả cao.

Cơn sốt đất vẫn tái diễn theo các cách khác nhau

Cũng từng chia sẻ trên báo chí, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (ĐBQH đoàn Hà Nội) cho rằng, nếu không can thiệp kịp thời để giá đất được quản lý theo định hướng của Nhà nước có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, phải mất nhiều năm mới khắc phục được. Vì vậy, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các tỉnh, thành phố đề nghị thực hiện các giải pháp quản lý nhằm hạn chế hiện tượng sốt đất ảo, thổi giá đất.

"Theo tôi, cần có những biện pháp mang tính chất ngắn hạn, mang tính chất tình thế. Thứ nhất, ở những khu vực "sốt nóng", chính quyền có thể tạm thời dừng chứng nhận giao dịch hoặc tạm dừng làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để giảm "cơn sốt". Thứ hai, thông tin rộng rãi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết rõ triển vọng sử dụng đất đai ở đó như thế nào, tránh tình trạng để giới đầu cơ, cò mồi tạo dựng lên thông tin không chính xác, người dân dễ bị cuốn theo thông tin mù mờ. Đây là những giải pháp mang tính chất tình thế, cấp bách cho những nơi sốt nóng", vị GS này đưa giải pháp.

"Về lâu dài, chúng ta phải có biện pháp căn cơ hơn, phải có thông tin rộng rãi về quy hoạch hay dự án đó phải tiến hành theo lộ trình như thế nào? Những quy hoạch treo nhiều người "om" đất sẽ bị thiệt hại lớn nên phải công bố rõ ràng, đầy đủ, chi tiết, chấm dứt thông tin không đúng sự thật của cò mồi. Thứ nữa, căn bản hơn là chính sách về điều tiết giá trị đất đai khi có sự thay đổi của quy hoạch. Nhà nước thay đổi quy hoạch, Nhà nước mở đường hay đưa các dự án lớn vào thì giá trị đất đai tăng lên, điều này không phải trực tiếp cá nhân bỏ tiền ra đầu tư cho nên phải được điều tiết thông qua chính sách. Nếu chúng ta điều tiết tốt việc này thì không còn tình trạng chạy đua tìm thông tin đón trước quy hoạch hoặc mua để đó làm tăng giá đất. Như vậy không chỉ hạn chế được tình trạng "sốt" đất mà còn chống được đầu cơ đất đai, gom đất đai", GS Cường chia sẻ thêm.

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, sốt đất vẫn tái diễn và lặp lại ở các địa phương, thậm chí lan rộng ra các địa phương khác, mặc dù đã có nhiều biện pháp để ngăn chặn. Cho thấy, để hạ nhiệt sốt đất không hề dễ dàng.

Nguyên nhân căn cơ đẩy sốt đất, theo ông Kiệt, 2 năm trở lại đây, mặc dù vẫn bị ảnh hưởng lớn bởi dịch Covid-19 nhưng tốc độ phát triển kinh tế vẫn ổn định. Nhiều kế hoạch đầu tư công được công bố kèm theo thông tin điều chỉnh quy hoạch vùng, quy hoạch chung, hạ tầng... Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư đã chủ động nắm bắt và đón đầu xu hướng này. Dòng vốn từ các nhà đầu tư đổ vào thị trường khiến giá đất "nhảy múa" và tăng cao.