Trước khi thông báo "vỡ trận", chủ đầu tư Cocobay lỗ lũy kế hơn 134 tỷ đồng

Dù đã bán ra thị trường hàng nghìn căn hộ tại dự án Cocobay nhưng đến cuối năm ngoái, chủ đầu tư vẫn lỗ lũy kế hơn 134 tỷ đồng và đang tồn kho hơn 5.700 tỷ đồng. Cụ thể, báo cáo tài chính năm 2018 của Empire Group cho thấy doanh thu cả năm đạt 386 tỷ đồng, chỉ bằng 1/3 so với mức 1.034 tỷ đồng năm 2017.

Dù đã cắt giảm mạnh chi phí bán hàng (từ gần 100 tỷ đồng năm 2017 xuống còn 6 tỷ năm 2018), nhưng các chi phí lãi vay lớn và chi phí quản lý doanh nghiệp cao, khiến Công ty lỗ gần 100 tỷ đồng. Năm 2017, Empire Group cũng lỗ hơn 24 tỷ đồng dù ghi nhận doanh thu hơn nghìn tỷ.

Đến cuối năm 2018, Empire Group lỗ lũy kế 134 tỷ đồng trên quy mô vốn điều lệ 1.030 tỷ đồng. Do quy mô vốn thấp và bị lỗ lũy kế, Công ty đã đẩy mạnh huy động vốn vay để phát triển và hoàn thiện dự án. Dư nợ vay ngân hàng ngắn và dài hạn của Empire Group cuối năm 2018 khoảng 2.000 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 2 năm 2017 - 2018, quy mô tổng tài sản của Tập đoàn Empire cũng tăng nhanh từ mức 6.399 tỷ đồng lên mức 11.063 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng tồn kho tăng nhanh, với giá trị tính đến cuối năm 2018 đạt 5.712 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với đầu năm.

Về cơ cấu nguồn vốn, tính tới cuối năm 2018, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng có quy mô vốn góp chỉ ở mức 1.030 tỷ đồng. Nguồn lực phát triển các dự án bất động sản chủ yếu đến từ nguồn vốn nợ phải trả.

Trong đó, công ty ghi nhận tới 3.790 tỷ đồng do người mua trả tiền trước (trong đó có 1.516 tỷ đồng trả trước dài hạn). Mặt khác, công ty cũng ghi nhận số dư phải trả ngắn hạn khác lên tới 2.799 tỷ đồng. Dư nợ vay dài hạn đạt mức 1.268 tỷ đồng.

Theo The Leader,  phần lớn nguồn vốn vay của Empire Group được cung cấp bởi một ngân hàng trong nước. Để đảm bảo khả năng trả nợ của Công ty và các công ty liên quan, Empire Group đã sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp từ năm 2011.

Các công ty liên quan này bao gồm Công ty NaMan, Công ty Đầu tư Coco Hà Nội, Công ty Xây dựng và Thương mại Thado. Dù vậy, đến giữa năm 2019, phần lớn các công ty này đã không còn dư nợ tại ngân hàng trên mà tập trung vào Tập đoàn Thành Đô.

Ngoài dự án Cocobay, trong giai đoạn 2011 - 2016, chủ đầu tư cũng thế chấp khu đất rộng hơn 21ha tại ngân hàng để vay vốn. Khu đất này nằm đối diện dự án Cocobay và một phần diện tích đã được tập đoàn Thành Đô đã phát triển dự án Naman Retreat. Khoảng một nửa diện tích còn lại được thiết kế các căn hộ thấp tầng và dự kiến triển khai năm 2021 sau khi Cocobay hoàn thành.

Xuất hiện trên thị trường bất động sản từ giữa năm 2016, dự án Cocobay tại Đà Nẵng được Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) phát triển với tổng vốn đầu tư trên 11.000 tỉ đồng. Tổ hợp giải trí này được giới thiệu sở hữu hàng trăm tiện ích đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng như: tuyến phố đi bộ sầm uất, giải đấu võ thuật, biểu diễn đường phố, hồ bơi trên không, cầu pha lê trên tháp đôi cao nhất thế giới, đại trung tâm thương mại, trung tâm Spa & Fitness…

Cocobay còn được quảng bá là một tổ hợp resort chủ đề quy mô bậc nhất Việt Nam hiện nay. Mỗi dự án thành phần là một chủ đề chuyên biệt đầy cảm hứng như Cocobay Towers cho khách hàng khó tính đẳng cấp, Boutique Hotels cho giới trẻ thích mê "xê dịch", Wellness Condotel phục vụ nhu cầu làm đẹp và phục hồi năng lượng, Coco Wonderland Resort cho trẻ em…

Điều đặc biệt, khác với các khu resort hiện tại, các tiện ích của Cocobay không chỉ phục vụ các du khách lưu trú mà còn thu hút hàng triệu khách du lịch bên ngoài vào sử dụng mỗi năm. Khi hoàn thành, Cocobay sẽ được kỳ vọng trở thành tổ hợp giải trí hàng đầu Đông Nam Á.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2019, dự án đã thay đổi thiết kế theo xu hướng giảm các tòa nhà cao tầng, tăng nhà thấp tầng so với trước đó. Diện mạo mới của Cocobay giống một khu đô thị nhiều hơn là một tổ hợp giải trí với toàn căn hộ cho thuê như ban đầu.

Việc thay đổi của Cocobay diễn ra sau khi nguồn cung condotel (sản phẩm chính của dự án) tăng quá nhanh trong thời gian ngắn tại khu vực Đà Nẵng. Đồng thời các vấn đề về pháp lý đối với sản phẩm bất động sản này chưa được quy định rõ ràng. Đi kèm với những thay đổi này là một kết quả tài chính không mấy khả quan đối với chủ đầu tư dự án.