Văn bản 'đá nhau' thị trường ách tắc, sửa luật giải cứu bất động sản

Đầu tháng 9/2021, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Kế hoạch & Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ liên quan hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư nhằm “cởi trói” cho thị trường bất động sản – một trong những lĩnh vực trọng điểm của nền kinh tế. Việc sửa quy định này được xem là vô cùng cấp thiết để “giải cứu” thị trường bất động sản - đầu tàu của nền kinh tế. Trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau đại dịch, việc chậm sửa luật, chậm cải cách kinh doanh một ngày, nền kinh tế lại chịu thêm tổn thất lớn.

Tại Hội nghị trực tuyến với cộng đồng doanh nghiệp và các địa phương ngày 26/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định: Mọi chính sách và việc thực hiện chính sách phải hướng đến người dân và doanh nghiệp, trong bối cảnh nền kinh tế lần đầu tiên ghi nhận mức tăng trưởng âm vì COVID-19, cần chuyển trạng thái an toàn để phát triển kinh tế.

Văn bản luật “đá nhau”, thị trường ách tắc

Điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 cũng chính là một trong những điểm nghẽn pháp lý khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó nhất thời gian qua.

Theo đó, chỉ những dự án có “dính” đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu theo quy hoạch của các địa phương đa số đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh… 

Theo số liệu của Bộ KH&ĐT, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có hơn 200 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định tréo ngoe này. Hậu quả là thị trường BĐS rơi vào cuộc khủng hoảng nguồn cung, giá nhà ở tăng cao, gián tiếp tước đi cơ hội sở hữu nhà của nhiều người dân. Không những thế, bất cập này còn khiến ngân sách Nhà nước thất thu lớn.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giả định mỗi dự án nhà ở thương mại đang bị tắc nghẽn tại TP.HCM có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu đến gần 18.000 tỷ đồng thuế, phí các loại - một con số khổng lồ trong bối cảnh dịch COVID-19 đang ảnh hưởng nặng nề nền kinh tế.

Thống kê cả nước thì mức thất thu ngân sách có thể gấp 3 lần vì thị trường BĐS TP.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường BĐS cả nước”, HoREA cho biết.

Bộ KH&ĐT cũng nhận thấy sự “đá nhau” giữa các văn bản luật hiện hành là nguyên nhân khiến thị trường BĐS cả nước bị “bóp nghẹt” thời gian qua. Từ đó, Bộ này đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư theo hướng: Doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư khi “có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nút thắt cuối để “giải cứu” thị trường BĐS

Cùng với Bộ KH&ĐT, các Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường cũng đồng thuận với việc sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư. Bộ TN&MT cho rằng việc sửa đổi điều khoản bất hợp lý này là “phù hợp với quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57, Điều 52, Điều 58, Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư”.

Theo các chuyên gia, sự thống nhất cao của các Bộ trong việc điểu chỉnh Luật Đầu tư thể hiện tinh thần kiến tạo, kịp thời tháo gỡ khó khăn, rào cản pháp lý bất cập, mở đường cho DN hoạt động để đưa nền kinh tế sớm trở lại trạng thái “bình thường mới”. Điều này càng có ý nghĩa sống còn khi lần đầu tiên Việt Nam ghi nhận kết quả tăng trưởng âm trong quý III/2021.

“Chỉ khi cứu được các DN thì mới vực dậy được nền kinh tế. Các Bộ liên quan đã có ý kiến, không những thế còn là ý kiến đồng thuận cao. Tới đây, lĩnh vực đầu tàu của nền kinh tế sẽ vận hành ra sao, tiếp tục tắc nghẽn hay được khơi thông… tất cả đang chờ đợi ý kiến cuối cùng của Bộ Tư pháp mà thôi”, một chuyên gia khẳng định.

Sau văn bản của Bộ KH&ĐT gửi Bộ Tư pháp, có ý kiến cho rằng có thể không cần quy định dự án phải có đất ở ngay từ đầu mà có thể có đất khác nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Tuy nhiên, ý kiến này khiến cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng “đã sai lại càng sai”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia cho rằng, nếu quy định DN phải có phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì về bản chất vẫn là “cởi trói tay nhưng lại sang trói chân”. Bởi khoản 2 điều 52 của Luật Đất đai quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư” – mà điều này được minh chứng bằng quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này đồng nghĩa DN chỉ có cơ sở pháp lý để tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cùng với đó, việc bổ sung thêm quy định phải có phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở chẳng khác gì “đẻ” thêm “giấy phép con”. Theo quy trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay, DN đã trải qua một lộ trình phức tạp để được cơ quan quản lý gồm Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố, các Sở/Ban/Ngành quản lý về đất đai, tài chính, xây dựng... đồng thuận. Theo đó, hồ sơ DN phải chuẩn bị đã bao gồm tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của dự án, tài liệu quy hoạch sử dụng đất, tài liệu phê duyệt chương trình phát triển nhà ở để chứng minh khu cho “nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư” là phù hợp quy định. Nếu sửa theo hướng đề xuất trên, để được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp lại buộc phải chuẩn bị thêm “giấy phép” phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Thực tế, DN không biết xoay xở thế nào khi chưa được chấp thuận chủ trương giao đất/chủ trương đầu tư mà đã đi làm... chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

“Đây chính là kiểu lỗi tư duy con gà - quả trứng. Bổ sung điều kiện ràng buộc này chẳng khác gì chúng ta đang đi sửa một quy định sai này bằng một quy định sai khác”, vị chuyên gia đánh giá. “Hàng nghìn doanh nghiệp BĐS cả nước đang mong chờ sửa luật, càng chậm nền kinh tế quốc gia chịu tổn thất càng lớn. Hi vọng sẽ không phát sinh thêm một quy định chồng chéo nào khác cản đường sự phát triển và phục hồi của nền kinh tế”, vị chuyên gia khuyến cáo.   

Vị chuyên gia cũng nói thêm, việc nhiều bộ đang phải gấp rút sửa Luật Đầu tư cho thấy chỉ một vài từ chưa đúng trong luật đã gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế. Hiện các doanh nghiệp BĐS vẫn đang đợi một quyết định đúng đắn để “giải cứu” điểm tắc nghẽn đã tồn tại 2 năm qua.

 Hải Hưng