Xu hướng nào dẫn dắt thị trường BĐS năm 2021?

Căn hộ vừa túi tiền vẫn hút người mua

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cho biết trong phân khúc đầu tư nhà ở, khảo sát gần đây cho thấy biến động kinh tế phức tạp khiến chi tiêu của đa số người dân thận trọng hơn trước, vì thế nhu cầu mua BĐS vừa túi tiền như căn hộ hạng C đang chiếm ưu thế.

Theo báo cáo của Savills, tỉ lệ tiêu thụ căn hộ vừa túi tiền cao đến 93% tại Tp.HCM trong năm 2020 và được dự đoán là vẫn giữ ở mức cao trong năm 2021 có thể được lý giải ngoài việc ưu đãi tài chính, thì là do các chủ đầu tư đã tạo ra được sự khác biệt trong các dự án. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà liền thổ cũng đang khá hạn chế, trong khi giá trị căn hộ vừa túi tiền hợp lý và chất lượng phát triển dự án của phân khúc này ngày càng được cải thiện với định hướng tạo môi trường sống cho cộng đồng với nhiều tiện ích nội khu.

Đơn vị này cho rằng, nguồn cung của căn hộ vừa túi tiền trong năm 2021 được chào bán trong thị trường sẽ ít hơn so với các năm trước do chi phí đất đai ngày càng tăng dẫn đến việc kém hấp dẫn với chủ đầu tư. Tại hai thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội, nguồn cung cho phân khúc này được dự đoán lần lượt là 50% và 15% trên tổng nguồn cung dự kiến mở bán trong năm 2021.

Theo bà Trang, phân khúc căn hộ vừa túi tiền sẽ hoạt động tốt trong thời gian tới bởi tình hình kinh tế tại Việt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng tốt trong bối cảnh Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp và tác động nền kinh tế toàn cầu; lãi suất có xu hướng giảm; lượng hàng tồn thấp và nguồn cung mới còn hạn chế; và chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh kích cầu với nhiều ưu đãi.

Sẽ có những cơn sốt cục bộ đất nền

Theo các chuyên gia trong ngành, năm 2021 là năm có nhiều tín hiệu tốt nhưng cũng là năm nguy hiểm. Thị trường sẽ diễn ra sốt cục bộ ở một số nơi, có hiện tượng giá bị khuếch đại trên thị trường.

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán VNDirect, việc điều chỉnh địa giới hành chính ở một số khu vực trong cả nước có thể kéo theo sốt đất cục bộ, dự kiến sẽ khuấy động thị trường BĐS năm 2021.

Cơn sốt đất đến sớm nhất từ đầu năm 2021 là tại TP.HCM. Sau khi quyết định thành lập TP Thủ Đức được thông qua, giá nhà, đất ở khu vực này liên tục tăng nhiều đợt. Cụ thể, ở phường Trường Thọ, tính từ giữa năm 2019 đến nay giá đất đã tăng khoảng 40%, lên tới 70-90 triệu đồng/m2. Trước đây khu vực này chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2.

Một điểm nóng có thể tạo sốt đất trong năm 2021 là thông tin đề án chuyển đổi 4/5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bốn huyện vùng ven này với quỹ đất lớn được dự báo sẽ sớm được chuyển đổi lên quận và nhanh chóng trở thành tâm điểm của thị trường nhà ở trong bối cảnh TP đang khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt là những khu vực nằm trong 26.000 ha đất nông nghiệp được phép chuyển đổi thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020.

Những tỉnh vùng ven khu vực phía đông tại Tp.HCM cũng được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận sự sôi động. Điểm sốt còn có thể diễn ra cục bộ ở khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), Long Thành với thông tin về cầu Cát Lái và sân bay Long Thành. Ngoài ra, hệ thống giao thông đang được triển khai kết nối Nhơn Trạch - TP.HCM sẽ kéo theo làn sóng đầu tư bắt đầu xuất hiện rõ nét ở khu vực này để đón đầu hạ tầng lớn.

Đã trải qua nhiều lần sốt đất nhưng với thông tin thành lập TP Phú Quốc, nhiều chuyên gia cho rằng khó ngăn tình hình nóng trở lại trên TP đảo này. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng nhận định năm 2021 là cơ hội để giá nhà, đất tại Phú Quốc bật tăng tiếp tục.

Giá tiếp tục đi lên

Theo TS Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường BĐS năm 2021 được dự đoán là sẽ không chứng kiến một sự suy sụp và giảm giá đáng kể như năm 2010 và 2011. Vào năm 2010 và 2011, thị trường đã chứng kiến việc rớt giá đến 30% trong cả nước, có thể kể đến một số lí do quan trọng như: thị trường đã tăng trưởng quá nóng trước đó, kế tiếp là tăng trưởng trong tín dụng quá nóng từ từ 30%-45%, cộng với việc tăng trưởng trong lãi suất qua đêm từ 10%-12% lên tới hơn 20%. Tình hình hiện tại thì tuy là vẫn tồn đọng những khó khăn nhưng thị trường BĐS khác trước rất nhiều.

Với giả định rằng những mục tiêu về kinh tế thì tốc độ tăng trưởng kinh tế sẽ được ít nhất như năm 2020, lãi suất tiền gửi và lãi suất huy động như năm 2020, biên độ tăng trưởng tín dụng xấp xỉ 30%, tỷ giá hối đoái và tỷ giá ngoại tệ được kiểm soát tốt. Do vậy bức tranh xấu nhất của thị trường nhà ở trong năm 2021 là giá cả sẽ bằng năm 2020, ngoài ra giá chỉ có thể tăng nếu không xảy ra những biến cố khác.

Theo báo cáo năm 2020 do Bộ Xây dựng, giao dịch năm 2020 giảm so với năm 2019 nhưng sau thời điểm trầm lắng, giai đoạn nửa cuối năm có sự thay đổi đáng kể về lượng giao dịch, giá BĐS vẫn giữ đà tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, các khu vực ngoại thành như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25-30 triệu đồng mỗi m2 tăng 50% so với năm 2019; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30% so với năm 2019.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS năm 2021 sẽ bền vững hơn năm 2020 vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lượng cầu mạnh. Giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020.