10 vướng mắc pháp lý trong giao dịch Condotel

Vì có tính chất đặc biệt nên condotel cần có hành lang pháp lý riêng, cần quy định condotel theo hướng không phải đáp ứng kép toàn bộ các quy định đối với tất cả các loại hình bất động sản liên quan.

Thứ nhất, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng condotel thì áp dụng các quy định đối với nhà ở theo quy định tại Điều 118 về "Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch", Luật Nhà ở năm 2014 hay Điều 9 về "Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh", Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hay Điều 49 về "Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch", Luật Du lịch năm 2017 hay phải đáp ứng được quy định của cả 3 đạo luật?

Thứ hai, việc bán condotel hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng theo quy định tại khoản 1, Điều 56 về "Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai", Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hay không? Việc bán condotel Panorama và officetle SOHO nêu trên đều có "Bảo lãnh bán căn hộ hình thành trong tương lai" như đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Thứ ba, việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, pháp nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở để ở theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đồng thời được mua, thuê mua nhà (không phải là nhà ở) và công trình xây dựng khác "để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của52 nhà, công trình xây dựng đó" theo quy định tại khoản 2, Điều 14 về "Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản", Luật Kinh doanh bất động sản, thì có được mua, thuê, thuê mua condotel, officetel hay không?

TS. Bùi Kim Hiếu - Khoa Luật, Đại học Ngoại ngữ -Tin học TP.HCM

Thứ tư, việc "tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có sốdân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà", theo quy định tại khoản 2, Điều 161 về "Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài", Luật Nhà ở năm 2014 quy định, thì có được mua quá 30% số căn condotel hay officetel hay không?

Thứ năm, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel thì chỉ cần thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 98 về "Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", Luật Đất đai năm 2013 hay phải có quy định cụ thể? Trên nơi này cấp, nơi khác lại chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel.

Thứ sáu, việc phân chia quyền sở hữu condotel được thực hiện theo quy định tại Điều 100 về "Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư", Luật Nhà ở và Điều 214 về "Sở hữu chung trong nhà chung cư", Bộ luật Dân sự năm 2015 hay là theo quy định khác.

Bên cạnh đó, việc xác định thời hạn sở hữu condotel là vĩnh viễn (bên cạnh việc quy định về niên hạn sử dụng) như đối với nhà ở chung cư hay chỉ công nhận quyền sở hữu theo dự án hoặc theo tuổi thọ công trình?

Trên thực tế, một số chủ đầu tư vẫn cam kết condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu không coi condotel là nhà ở được xây dựng trên đất ở thì không thế đăng ký quyền sở hữu không có thời hạn hoặc quá thời hạn của dự án xây dựng, tương ứng với thời hạn được thuê hoặc giao đất thương mại, dịch vụ?

TS. Nguyễn Vinh Huy - Chủ tịch sáng lập Hệ thống Luật Thịnh Trí

Thứ bảy, việc bán condotel trong trường hợp chỉ có duy nhất một căn hộ condotel để ở, thì có được miễn thuế "Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất" theo quy định tại khoản 2, Điều 4 về "Thu nhập được miễn thuế", Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2012?

Bên cạnh đó, việc công chứng, chứng thực giao dịch condotel như đối với nhà ở theo quy định tại Điều 122 về "Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở", Luật Nhà ở năm 2014 hay theo quy định tại Điều 17 về "Hợp đồng kinh doanh bất động sản", Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thứ tám, việc cá nhân hay gia đình nào đó sử dụng condotel làm nhà ở mà không có nhà ở nào khác, thì khi phải thi hành án dân sự về tài sản liệu có phải thực hiện tương tự như đối với quy định tại Điều 95 về "Kê biên nhà ở", Luật thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 và Điều 31 về "Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng", Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 hay không?

Thứ chín, việc ghi địa chỉ thường trú trên căn cước công dân hay chỉ đơn giản là nơi tạm trú là căn hộ condotel trong một resort có được không? Trên thực tế, các cơ quan chức năng chưa chấp nhận, mặc dù khoản 1, Điều 12 về "Nơi cư trú của công dân", Luật cư trú năm 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013 đã quy định "Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn" và "Chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú".

Thứ mười, việc phòng cháy, chữa cháy condotel thì theo quy định khoản 1, Điều 17 về "Phòng cháy đối với nhà ở và khu dân cư" hay theo quy định tại Điều 27 về "Phòng cháy đối với bệnh viện, trường học, khách sạn, nhà nghỉ, vũ trường, rạp hát, rạp chiếu phim và những nơi đông người khác", Luật Phòng cháy, chữa cháy năm 2001, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2013.

Kỳ II: Đừng "ép" condotel đáp ứng hết các "tiêu chuẩn kép"

TS. Bùi Kim Hiếu - Trưởng Khoa Luật, Đại học Ngoại ngữ -Tin học TP.HCM; TS. Nguyễn Vinh Huy - Chủ tịch sáng lập Hệ thống Luật Thịnh Trí