3 chu kỳ "sốt đất" có gì khác nhau dưới góc nhìn của một doanh nhân BĐS kỳ cựu đã có 20 năm kinh nghiệm

Thực trạng sốt đất đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành phố lớn trên cả nước, đặc biệt là những nơi được cho là có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, quy hoạch trở thành TP hay dự tính lên quận, đầu tư mạnh mẽ về KCN...

Giá đất nhiều nơi đã tăng chóng mặt trong khoảng 1 năm vừa qua. Những điểm nóng có thể kể tới như TP Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam; Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, vùng ven đô Hà Nội,...

Những ngày qua, các cơ quan, bộ ngành hay chính quyền địa phương đã phải ra các văn bản chỉ đạo các tỉnh rà soát, kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ thổi giá đất, chấn chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, cảnh báo người dân.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng đã "cắt nghĩa"các nguyên nhân xảy ra cơn sốt đất hiện nay. Bên cạnh những nguyên nhân được cho là cung tiền rẻ đang đổ mạnh vào BĐS do lãi suất thấp, giới đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận từ kênh đầu tư chứng khoán, bitcoin hay việc đầu tư công đổ mạnh vào hạ tầng,...đang khiến giá BĐS leo thang, chúng tôi xin chia sẻ phân tích của ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch công ty đầu tư và phân phối DTJ, Chủ tịch Liên minh BĐS G5 - người đã có gần 20 năm trong nghành BĐS về những cơn sốt đất đã diễn ra trong 2 thập kỷ qua:

Mỗi khi thị trường bất động sản sốt sình sịch và đóng băng lạnh cứng thì tất thì cả xã hội đều tìm một lý do nào đó để hạn chế và kích thị trường BĐS trở về trạng thái bình thường - nhưng đừng làm thái quá để nó thay đổi làm mất bình thường, chúng ta cần nhìn nhận khách quan nguyên nhân.

Cứ mỗi lần sốt đất, dư luận quan tâm đến những tác nhân gây ra, và thường xoay quanh những hoài nghi phải chăng do cơ quan nhà nước quản lý lỏng lẻo để sốt đất chăng, hay do người môi giới mà xã hội mỗi khi làm ảnh hưởng gì tới thị trường BĐS thì người ta lại gán cho cái tên gọi là "cò đất" hoặc do nhà đầu tư kém hiểu biết hay thừa tiền mà không biết làm gì mua đất bằng bất kỳ giá nào chăng?

Và dưới đây là phân tích một số nguyên nhân của 3 giai đoạn thị trường sốt đất đã trải qua:

Sốt đất khủng khiếp năm 2002- 2003

Những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào, một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt, nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.

Thế nhưng chỉ sau một đêm thị trường bất ngờ hạ nhiệt chỉ bởi một thông điệp hành chính và hệ lụy các nhà đầu tư chôn vốn, các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang khiến giá nhà xuống thảm hại rồi bỏ hoang, kéo theo nợ xấu tại ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Quy mô sốt đất cực lớn giai đoạn 2009-2010

Sau lần sốt đất vào năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất trên cả nước lại bước vào chu kỳ nóng bỏng. Lúc này quy mô thị trường BĐS đã lớn hơn khá nhiều, tập trung vào 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Các dự án BĐS lớn do các doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm.

Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.

Các sàn bất động sản mọc lên như nấm. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các nghành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng. Chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy sụp vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao. Ngân hàng nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về quy hoạch. Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.

Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế mở cửa. Nhà nước phải kích thích nhiều gói kinh tế và giải quyết cục máu đông trong nhiều năm. Điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vực dậy phân khúc nhà ở giá thấp. Nhiều sàn bất động sản biến mất, bao nhiêu nhà đầu tư phải bán nhà bán cửa. Nhà đầu tư biến mất không còn tham gia thị trường.

Và cơn sốt đất 2020-2021 xuất hiện

Như đến hẹn lại lên, sau gần thập kỷ xử lý "cục máu đông" do nợ xấu bất động sản để lại, thị trường BĐS khởi sắc dần trong giai đoạn 2015-2017. Trước tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều người còn đang hoài nghi về sự phục hồi của thị trường BĐS thì bỗng dưng những tháng đầu năm 2021 sốt đất diễn ra khắp nơi, người người nhà nhà bỏ cả sản xuất để đi buôn đất kiếm lời

Trong cơn sốt đất này, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp (tiền rẻ) cùng với đó là các nghành kinh doanh truyền thống như: nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề, thì một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Thành phố Thủ Đức, qui hoạch hai bên bờ sông Hồng vẫn sốt đất.

Một trong các lý do sốt đất, đó là: Đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục; Cơ sở hạ tầng nhiều nơi thay đổi chóng mặt; Kỳ vọng kinh tế tăng trưởng cao hậu Covid-19; Và mặt bằng giá đất ở nhiều nơi còn thấp;...

Hệ lụy của cơn sốt đất này đến đâu thì chưa rõ ra sao nhưng từ những đợt sốt trên, chúng ta đã nhìn thấy rõ hậu quả cho xã hội gánh bao nhiêu năm.

Thiết nghĩ, việc quản lý nhà nước với hoạt động đầu cơ đất cần quản lý chặt chẽ hơn, chính sách không quá hạn chế hoặc quá lỏng lẻo, không mang tính đột ngột khiến cho thị trường đóng băng ngay lập tức. Các thành viên tham gia thị trường: Nhà phát triển dự án và nhà môi giới rõ ràng minh bạch, pháp lý đầy đủ, cần minh bạch thông tin sẽ không phải chịu hệ quả kéo theo sau cơn sốt.

Các khách hàng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, không đầu tư theo phòng trào mua bán bằng được. Trước quyết định đầu tư hãy tìm hiểu kỹ càng hoặc gặp các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để tránh hậu quả tiền mấy tật mang.